Risoluzione_12_14.03.2022

Con la risoluzione n. 12 del 14/03/2022, l’Agenzia delle Entrate ha istituito i codici tributo per l’utilizzo in compensazione, con il modello F24, dei crediti relativi alle detrazioni cedute e agli sconti in fattura.

Si allega la risoluzione.

 

Risoluzione_12_14.03.2022

I numeri del Superbonus 110% a febbraio 2022

Enea ha recentemente aggiornato i dati sull’andamento del Superbonus 110%.

Nonostante la “confusione normativa” il bonus continua a procedere e registra il secondo risultato di crescita della storia dopo quello del dicembre 2021. Il totale dei lavori ammessi a 21,1 miliardi: 14,7 sono già lavori finiti.

Così  i lavori finanziati con il Superbonus tornano ad accelerare a febbraio con 2,8 miliardi di euro di nuovi investimenti ammessi a detrazione, suddivisi per 14.990 nuove asseverazioni.

Questi i numeri dello scorso mese con le asseverazioni totali, dall’inizio del Superbonus, arrivano a 122.548, mentre i lavori ammessi a detrazione superano la soglia dei 20 miliardi di euro e si attestano a 21.144 milioni. I lavori completati totalizzano 14.772 milioni di euro.

Dati Enea al 01/03/2022 (Il Sole 24 Ore)

 

Per tutti e tre i parametri citati, il dato di febbraio è comunque il più alto della storia del Superbonus se si fa eccezione per il dato davvero straordinario del dicembre 2021, quando i nuovi lavori arrivarono a 4,8 miliardi con 26.328 nuove asseverazioni e quasi 2,9 miliardi di lavori conclusi nel mese.

Il Superbonus sta viaggiando alla massima velocità e non hanno costituito un freno le fortissime incertezze normative, create soprattutto sul fronte della cessione del credito di imposta con la stretta imposta dal governo dopo la scoperta di numerose frodi.

Per quel che riguarda la tipologia di edifici beneficiari degli interventi, continua la moderata rincorsa dei condomìni, che registrano nuovi lavori per 1,44 miliardi e totalizzano il 48,5% degli investimenti ammessi a detrazione, con 10,2 miliardi. Erano il 48,1% a gennaio, il 46,6% lo scorso agosto. Seguono gli edifici unifamiliari con il 33,5% e chiudono le unità immobiliari funzionalmente indipendenti con una quota del 18 per cento.

Rispetto ai dati precedenti, il rapporto fra tipologie di edifici si inverte se consideriamo il numero di edifici coinvolti: il 52,4% degli edifici sono edifici unifamiliari contro il 15,5% dei condomìni. L’investimento medio resta sostanzialmente fermo ai livelli di gennaio: 538.526 euro per i condomìni, 110.357 per gli edifici unifamiliari, 96.703 euro per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti.

Non solo: l‘European Construction Sector Observatory, organo della Commissione Europea che fornisce valutazioni comparative sul settore delle costruzioni nei paesi UE, ha dato un ottimo punteggio al Superbonus 110%, attribuendo all’agevolazione fiscale 4 punti su 5.

Dagli studi, l’incentivo si sta rivelando una misura di successo, con una domanda crescente e costante: il Superbonus offre un grande supporto al settore delle costruzioni. Il 110% è un’opportunità anche se non priva di insidie. Inoltre, a causa della spesa a carico dello Stato, non è previsto un orizzonte temporale particolarmente ampio per poterlo sfruttare.

Lo studio specifica che a fine novembre 2021, erano state presentate quasi 70.000 domande, per investimenti di circa 12 miliardi di euro e un costo totale per lo Stato Italiano di 13,1 miliardi di euro (cioè il 110% del costo di investimento).

Dal lancio della misura, quasi tre quarti (71%) del budget complessivo è già stato assegnato.

Nonostante il successo, tuttavia, sono state evidenziate alcune criticità che presentano margini di miglioramento. Sono state così formulate cinque raccomandazioni per contribuire a migliorare la portata e l’impatto del Superbonus 110%:

1. Tempi di attuazione

I termini di attuazione degli incentivi dovrebbero essere estesi, per dare tempo sufficiente a chi usufruisce delle agevolazioni di completare gli interventi approvati e ricevere i rimborsi. La complessità dei lavori può essere limitata a causa del tempo a disposizione per completare un progetto. Ampliare l’orizzonte temporale consentirebbe a limitare il rischio di pagare un lavoro che non può essere portato a termine. Da questo punto di vista, le proroghe previste dal governo muovono in questa direzione.

2. Campo di applicazione degli incentivi

Il Superbonus dovrebbe essere esteso a una gamma più ampia tipologie edilizie, piuttosto che limitare l’incentivo a categorie specifiche. Ad esempio, si potrebbero includere gli hotel, generando nuovi flussi di entrate e vantaggi per le imprese

3. Semplificazione comunicazioni e procedure

Lo schema del Superbonus dovrebbe essere ulteriormente semplificato per renderlo più facile a beneficio di privati e piccole imprese. In questo senso, il Decreto Semplificazioni ha questo obiettivo.

4. Costi di progettazione

Bisognerebbe prendere in considerazione, in generale per queste tipologie di bonus, l’inclusione tra gli incentivi anche i costi preliminari, come quelli di fattibilità e progettazione: la misura potrebbe essere utile a garantire che le valutazioni sono fatte da aziende efficienti e affidabili.

5. Revisione requisiti di accesso

Alcuni requisiti, in particolare quelli relativi all’efficienza energetica, dovrebbero essere rivisti ed eventualmente modificati. C’è chi non considera l’attuale salto di 2 classi energetiche come una misura efficace, mentre un approccio migliore potrebbe essere quella orientata alla riduzione del fabbisogno energetico.

Complessivamente, il Superbonus ottiene pertanto 4 punti su 5: il punteggio si basa sull’alto volume di domande presentate e approvate (e che tra l’altro continuano ad aumentare) e sull’assegnazione già avvenuta del budget (71% delle risorse complessive).

Sulla base di queste riflessioni, in occasione anche dell’esame parlamentare del DL Sostegni ter – si pensa ad introdurre dei miglioramenti. In particolare: incrementare la possibilità di cedere i crediti d’imposta, anche prevedendo un ulteriore passaggio tra banche e loro clienti; superare la previsione di uno stato avanzamento lavori al 30%, oggi fissato al 30 giugno 2022 per consentire alle case monofamiliari di fruire del Superbonus almeno fino a fine anno; sanzioni più proporzionate alle effettive responsabilità degli asseveratori per evitare che errori lievi vengano puniti in modo da scoraggiare le stesse procedure di asseverazione; come nel settore pubblico prevedere un’attestazione Soa per le imprese che eseguono lavori da Superbonus oltre determinati importi.

SICUREZZA NEI CANTIERI E DETRAZIONI FISCALI – CCNL APPLICATO DALLE IMPRESE EDILI DOVE DEVE ESSERE INDICATO

Nel 2022, in continuità con quanto avviato nel 2021, nei numerosi cantieri edili che beneficiano di risorse finanziarie pubbliche dedicate al recupero o al restauro della facciata esterna degli edifici esistenti (bonus facciate) e più in generale sugli interventi di ristrutturazione edilizia (bonus ristrutturazioni) proseguiranno le attività di controllo degli enti preposti.

Lo prevede la nota 23 febbraio 2022, n. 1231 dell’INL la quale precisa che, le verifiche saranno continue e programmate su tutto il territorio nazionale, con accertamenti indirizzati in particolare verso aziende neocostituite o riattivate a ridosso del periodo di vigenza dei bonus fiscali relativi all’edilizia, comunque denominati.

Nel richiamare integralmente le indicazioni operative già fornite con la citata nota n. prot. 6023 del 27/8/2021, l’INL ha ricordato che nella fase di prima attuazione della riforma normativa di cui al D.L. n. 146/2021, le irregolarità in materia di salute e sicurezza di cui all’All. 1 del D.Lgs. 81/2008 maggiormente riscontrate dal personale ispettivo INL sono state:

·         la mancata formazione e addestramento;

·         la mancata elaborazione del DVR e del POS;

·         la mancata protezione da caduta nel vuoto.

Con l’adozione del Decreto-legge 25 febbraio 2022, n. 13, è stato aggiunto alla Legge n. 234/2021 (Legge di Bilancio 2022) l’art. 43-bis che prevede maggiori controlli per i cantieri di importo superiore a 70.000 euro (stessa soglia prevista anche per il rilascio del DURC di Congruità) che accedono ai benefici fiscali di cui:

·         agli 119, 119-ter, 120 e 121 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio);

·         all’articolo 16, comma 2, del Decreto Legge n. 63/2013;

·         all’articolo 1, comma 12, della legge 27 dicembre 2017, n. 205;

·         all’articolo 1, comma 219, della legge 27 dicembre 2019, n. 160.

Le detrazioni per gli ecobonus possono essere riconosciute solo se nell’atto di affidamento dei lavori è indicato che i lavori edili sono eseguiti da datori di lavoro che applicano i contratti collettivi del settore edile, nazionale e territoriali, stipulati dalle associazioni datoriali e sindacali comparativamente più rappresentative sul piano nazionale ai sensi dell’articolo 51 del decreto legislativo 15 giugno 2015, n. 81.

Il contratto collettivo applicato, indicato nell’atto di affidamento dei lavori, deve essere riportato nelle fatture emesse in relazione all’esecuzione dei lavori. I soggetti che si occupano del rilascio del visto di conformità dovranno verificare (tra le altre cose) che il contratto collettivo applicato sia indicato nell’atto di affidamento dei lavori e riportato nelle fatture emesse in relazione all’esecuzione dei lavori. L’Agenzia delle entrate, per la verifica dell’indicazione del contratto collettivo applicato negli atti di affidamento dei lavori e nelle fatture, può avvalersi dell’Ispettorato nazionale del lavoro, dell’INPS e delle Casse edili. Le amministrazioni e gli enti coinvolti provvedono alle previste attività di verifica con le risorse umane, finanziarie e strumentali disponibili a legislazione vigente.

CONTROLLI SUI CANTIERI DEI BONUS EDILIZI: DURC DI CONGRUITA’ E ATTIVITA’ DI VIGILANZA

Torniamo a parlare del Durc di congruità e sicurezza in cantiere dopo alcune notizie apparse in questi giorni.

Innanzitutto, senza Durc di congruità, l’impresa rischia di perdere i benefici delle detrazioni fiscali.

Dalle Faq pubblicate il 15 febbraio 2022 dalla Commissione Nazionale paritetica delle Casse Edili (CNCE) a seguito dell’entrata in vigore, l’1 novembre 2021 del Durc di congruità anche nel settore dei lavori privati per importi oltre i 70mila euro.

Scorrendo i sette quesiti presentati si può evincere che:

1- In caso di mancata congruità, l’impresa perde i benefici delle detrazioni fiscali per interventi edilizi alla luce di quanto previsto dal DM 41/1998?

CNCE sottolinea come gli effetti della mancanza della congruità potrebbero arrivare anche sul mancato riconoscimento dei benefici previsti in materia di detrazioni fiscali: l’art. 5, comma 6, del DM n. 143/21 dispone infatti che “In mancanza di regolarizzazione, l’esito della verifica di congruità riferita alla singola opera, pubblica e privata, incide, dalla data di emissione, sulle successive verifiche di regolarità contributiva finalizzata al rilascio per l’impresa affidataria del Durc on-line (…)”.

Si verifica la previsione di cui all’art. 4 del DM 41/98 Iettera d) “Casi di diniego della detrazione”, la quale stabilisce che “La detrazione non è riconosciuta in caso di: d) violazione delle norme in materia di tutela della salute e della sicurezza sul luogo di Iavoro e nei cantieri, nonché di obbligazioni contributive accertate dagli organi competenti e comunicate alla direzione regionale delle entrate territorialmente competente”.

2- La Cassa Edile/Edilcassa può rilasciare i codici necessari per la richiesta di attestazione (CUC e Codice di Autorizzazione) sia ai committenti pubblici che ai committenti privati che ne facciano richiesta?

Si: la Cassa Edile/Edilcassa deve rilasciare i codici (CUC e Codice di Autorizzazione) ai committenti individuati dalla norma quali soggetti legittimati alla richiesta dell’attestazione di congruità (cfr. art. 4, comma 1 del DM n. 143/2021). Il sistema CNCE Edilconnect prima della scadenza prevista per la presentazione delle denunce e del relativo versamento, mette a disposizione i codici all’impresa affidataria solo laddove l’opera risulti congrua. Diversamente la Cassa dovrà informare il committente richiedente che il rilascio sarà possibile solo dopo la data di scadenza dei versamenti, a carico dell’impresa affidataria, propedeutici al rilascio di un’attestazione di congruità.

3- Cosa accade nel caso in cui trascorsa la data di “fine Lavori” dell’opera, nessuno provveda alla richiesta della attestazione di congruità della manodopera?

Il Sistema CNCE EdiIconnect attualmente provvede all’invio mensile di un riepilogo alle imprese affidatarie degli appalti inseriti nel sistema, contenente tutte le informazioni relative allo stato dell’appalto, ai cantieri conclusi per i quali non sia richiesta l’attestazione e ai dati relativi al contatore di congruità.

4- Come ci si comporta, ai fini della congruità, nel caso di consorzi ex art. 45, lett. b) e c) del D.Lgs. n. 50/2016?

CNCE precisa che, salvo il caso in cui i consorzi di cui alla fattispecie richiamate alle lett. b) e c) dell’art. 45 del D.Lgs. n. 50/2016 (consorzi tra società cooperative di produzione e Iavoro e consorzi stabili) eseguano essi stessi i Iavori oggetto del contratto d’appalto, nel caso in cui titolare del contratto di appalto sia un consorzio tra imprese che svolga la funzione di promuovere la partecipazione delle imprese aderenti agli appalti pubblici o privati, anche privo di personale deputato alla esecuzione dei lavori, l’impresa affidataria è l’impresa consorziata assegnataria dei lavori oggetto del contratto di appalto individuata dal consorzio nell’atto di assegnazione dei lavori comunicato al committente o, in caso di pluralità di imprese consorziate assegnatarie di lavori, quella indicata nell’atto di assegnazione dei lavori come affidataria, sempre che abbia espressamente accettato tale individuazione. Ai fini dell’individuazione dell’impresa affidataria, la norma di cui sopra dovrà leggersi in combinato disposto con l’art. 48 , comma 7 (secondo periodo) del D.Lgs. n. 50/2016.

5- Cosa accade laddove sussiste un evidente scostamento tra il costo complessivo dell’opera e il costo dei lavori edili?

Nel caso di scostamento tra costo complessivo dell’opera e costo dei lavori edili, le Casse Edili/Edilcasse potranno procedere agli accertamenti del caso, per evidenziare eventuali criticità, maggiori informazioni in merito e regolarizzazioni.

6- È necessario indicare nel sistema CNCE Edilconnect il nominativo del direttore dei lavori?

L’art. 5, comma 4 del DM n. 143/2021 determina che è necessario indicare il direttore dei lavori. Qualora il committente non abbia proceduto alla nomina del direttore dei lavori stesso, sarà consentita l’indicazione del referente tecnico dell’impresa, che comunque non sarà legittimato.

7- Come deve essere conteggiata la manodopera dei lavoratori distaccati da imprese di paesi convenzionati con l’Italia (Francia, Germania, Austria, Rep. San Marino)?

Per questa tipologia di lavoratori sussiste l’esonero dall’iscrizione in Cassa alla luce degli accordi di reciprocità, per cui l’ambito di riferimento è l’art. 5, co. 5 del DM che prevede la possibilità di giustificare costi non registrati in Cassa attraverso l’esibizione di “documentazione idonea” che potrebbe essere costituita anche dalle fatture attestanti il costo del lavoro.

 

Passando invece alle attività di controllo per la sicurezza in cantiere ed il legame che si pone con i benefici delle detrazioni, c’è da dire che diversi controlli sulle attività edili sono state effettuate da parte dell’Ispettorato Nazionale del Lavoro.

La nota del 23/02/2022 n. 1231, indirizzata all’INL, al Comando Carabinieri tutela Lavoro, all’Inps e all’Inail, fermo restando gli obiettivi essenziali e le modalità di controllo generali, definisce, quali destinatari “privilegiati” degli interventi ispettivi, i numerosi cantieri edili che beneficiano di agevolazioni fiscali finalizzate al recupero o al restauro delle facciate esterne degli edifici esistenti (bonus facciate), nonché agli interventi di ristrutturazione edilizia (bonus ristrutturazioni o 110%).

Poi, le verifiche dovranno essere indirizzate in particolare nei confronti di aziende di nuova costituzione, nonché di quelle che, dopo un lungo periodo di inattività, abbiano ripreso a operare in coincidenza della vigenza dei bonus fiscali.

La programmazione degli interventi ispettivi potrà tener conto delle notifiche preliminari che perverranno agli Ispettorati territoriali, di fondate segnalazioni, ovvero dello scambio di informazioni con le Casse edili.

Le verifiche già svolte sino ad ora hanno evidenziato che la maggior parte delle irregolarità riguarda: mancata formazione e addestramento dei lavoratori, mancata elaborazione del documento di valutazione dei rischi e del piano operativo di sicurezza; mancata protezione da caduta nel vuoto. Aspetti su cui i controlli porranno particolare attenzione. La nota dell’Inl ricorda anche che per i ponteggi è necessaria l’autorizzazione ministeriale per la loro costruzione, impiego, commercializzazione.

Dato che poi, i cantieri interessati alla speciale attività di vigilanza riguardano essenzialmente l’esecuzione di appalti su fabbricati civili, condominiali e non, è evidente la responsabilità, anche penale, alla quale possono essere chiamati a rispondere i committenti, sia per quanto riguarda la materia della salute e sicurezza sul lavoro, sia per quanto riguarda la solidarietà che è imposta loro in caso di evasione od omissione assicurativa e previdenziale, nonché in caso di inosservanza della normativa contrattuale a favore dei lavoratori dipendenti dall’impresa appaltatrice e/o subappaltatrice dei lavori.

Si ricorda che le agevolazioni fiscali non sono riconosciute in caso di violazione delle citate norme di tutela, accertate dagli organi competenti e comunicati alla direzione regionale territorialmente competente.

Edifici unifamiliari ed unità autonome: problematiche per provare ad accedere al Superbonus 110%

Nella possibilità di poter accedere alle agevolazioni del Superbonus, molti si interrogano sul concetto di edificio considerato nella sua interezza, sul concetto di unità immobiliare autonoma ed indipendente piuttosto che di Condominio perché in presenza anche di parti comuni tra le unità autonome.

Quali sono gli aspetti più complessi nella definizione di “edificio”?
In realtà esiste una sola eccezione alla “regola”: l’unità immobiliare con accesso autonomo e indipendenza funzionale.

Se fiscalmente, nel corso di questi mesi abbiamo via via compreso sempre più le caratteristiche che devono possedere le unità immobiliari per poter accedere autonomamente alla misura fiscale del 110%, permangono dubbi dal punto di vista civilistico. Casi e dubbi che si presentano all’ordine del giorno ai professionisti.

Le unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti possono accedere al superbonus 110% senza la necessità di coinvolgere le altre unità presenti nello stesso edificio?

L’art. 119 equipara gli interventi eseguiti sugli edifici unifamiliari a quelli effettuati “sulle unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno”, sia in termini di massimali e sia di scadenze agevolative.

E’ l’Agenzia delle Entrate nella Circolare 30/E/2020 e in molteplici risposte a interpello che spiega cosa si debba intendere per unità funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo.

Quindi, sia per l’art. 119 sia per la prassi fiscale si ritenere che, nell’ambito di un edificio plurifamiliare, costituito o no in condominio, il proprietario della singola unità è libero di fare autonomamente gli incartamenti necessari per accedere al Superbonus e anche i lavori. I motivi? I più svariati, non solo di natura tecnica. Quante volte intervengono questioni personali o relazionali, soprattutto nei Condomini. Oppure potrebbe trattarsi di problemi economici, o prudenziali perché, si sa, il Superbonus porta con sè dei rischi che non tutti si sentono di voler “sostenere”.

Proprio per semplificare l’accesso al 110% e permettere ad una platea più vasta di potervi accedere, il Legislatore ha introdotto il concetto di unità funzionalmente indipendente e con accesso autonomo, che per i bonus ordinari non funziona.

Ma i casi reali sono talmente tanti e diversi che volta per volta è difficile trovare anche delle facili soluzioni.

Dal punto di vista civilistico, infatti, l’indipendenza o meno (perché potrebbe essere utile alle volte anche quella) non è sempre così netta come vorrebbe la normativa fiscale.

Un esempio: caseggiato a sviluppo orizzontale, la classica bifamiliare all’italiana o a un edificio in linea. I proprietari delle unità indipendenti, come detto sopra, possono procedere individualmente.

Però non sempre, perché sotto il profilo civilistico sono comunque “fatti salvi i diritti dei terzi”.

Oltretutto i lavori strutturali presuppongono sempre un approccio progettuale riferito all’intera “unità strutturale”.

Dal punto di vista fiscale cosa cambia alle altre unità immobiliari che successivamente alla prima volessero intervenire utilizzando il Superbonus 110%?

Dipende dall’iter dei lavori: se ciascuno degli altri proprietari decide di sfruttare l’autonomia funzionale della propria unità immobiliare e di fare il Superbonus per conto proprio il ragionamento funziona, nel senso che ciascuno sfrutterà i singoli limiti di spesa che gli competono.

Ma se, a un certo punto, volesse attivarsi il “Condominio”, perché magari ne fanno parte unità non indipendenti funzionalmente, si pongono molteplici dubbi interpretativi.

Infatti, se una parte dell’edificio è stata precedentemente ristrutturata per iniziativa del singolo proprietario e ha sfruttato i propri “intrinsechi” massimali di spesa derivanti dall’indipendenza funzionale, non è chiaro se essa concorra o meno al calcolo dei massimali di spesa di cui avrebbe diritto il condominio. Verrebbe da pensare di no. Ad oggi non ci sono però chiarimenti ufficiali.

E’ stato fatto l’esempio di una trifamiliare, comprendente due unità non indipendenti e una autonoma. Questa, qualora agisca singolarmente, avrà come massimale per l’efficientamento energetico dell’involucro disperdente un importo pari a 50.000 euro, spendibile ad esempio per coibentare le pareti perimetrali.

Se le altre due unità, non funzionalmente indipendenti, fossero interessate a coibentare (oltre alle restanti facciate), anche l’intera copertura, potrebbero fruire solo di 40.000 euro ciascuna, che è il massimale riservato ai condomini composti da 2 a 8 unità immobiliari. Tale importo potrebbe risultare insufficiente per fare tutto il lavoro.

È evidente che in mancanza di un accordo “quadro”, condiviso tra tutti i condomini, ovvero di una delibera che tenga conto delle reali esigenze dell’edificio e della modalità di ripartizione delle spese, queste situazioni potrebbero prestarsi a contenziosi.

Dal punto di vista pratico, in materia di edilizia, come deve essere poi compilata la CILAS?

Infatti la compilazione della CILAS mette in luce meglio di ogni altra cosa l’intreccio tecnico-giuridico che esiste tra le parti di proprietà esclusiva e le parti condominiali, che diviene particolarmente delicato se ci sono di mezzo i bonus fiscali.

Si ricorda che per la nascita del Condominio non è necessario un atto formale di costituzione, essendo sufficiente la presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà delle distinte unità immobiliari che lo compongono e la presenza di parti comuni.

Continuiamo con l’esempio: Tizio compila la CILAS perchè vuole eseguire interventi di efficientamento energetico della facciata e del tetto della propria unità funzionalmente indipendente facente parte di un edificio plurifamiliare non costituito in Condominio e di cui sono proprietari anche Caio e Sempronio.

Trattandosi di interventi su parti comuni, Tizio dovrà anzitutto specificare la sua titolarità ad eseguire l’intervento, come richiesto al quadro a) del modulo CILAS pubblicato nel sito del Governo. Dovrà pertanto qualificarsi come “comproprietario dell’immobile interessato dall’intervento” poiché, pur essendo proprietario esclusivo del suo appartamento funzionalmente indipendente, condivide la proprietà delle parti comuni con Caio e Sempronio. Dovrà poi specificare nel punto a.1), per lo stesso motivo, di “non avere titolarità esclusiva all’esecuzione dell’intervento”.

Poi sarà tenuto a dichiarare, ovviamente sotto la propria responsabilità, al quadro b) “che le opere oggetto della comunicazione di inizio lavori riguardano parti comuni di un fabbricato con più proprietà, non costituito in condominio, come risulta dall’allegato soggetti coinvolti”.

Dovrà così specificare le generalità di questi “soggetti”, chiedendo a Caio e a Sempronio di firmare la relativa scheda da allegare alla CILAS.

Facile se i tre sono d’accordo. Ma, nei casi in cui il ricorso all’opzione dell’indipendenza funzionale non discenda da motivi tecnici ma da motivi “personali”? Cosa potrebbe accadere?

In realtà il modulo della CILAS sembrerebbe offrire una facilitazione, che però non è sempre applicabile. Al punto b.5) permette, infatti, di dichiarare l’esecuzione di opere che “riguardano parti dell’edificio di proprietà comune ma non necessitano di assenso perché, secondo l’art. 1102 c.c., apportano, a spese del titolare, le modificazioni necessarie per il miglior godimento delle parti comuni non alterandone la destinazione e senza impedire agli altri partecipanti di usufruirne secondo il loro diritto”.

Ma, quali sono le opere “necessarie per il miglior godimento delle parti comuni”, che non impediscono “agli altri partecipanti di usufruirne secondo il loro diritto” e che pertanto “non necessitano di assenso”?

Un mondo dal punto di vista giuridico.

Nel nostro caso Tizio, per intervenire sulla facciata (diciamo per eseguire il cappotto e sostituire gli infissi) e sul tetto (per installare pannelli fotovoltaici), dovrà essere attento a farsi autorizzare da Caio e da Sempronio, per iscritto e in modo chiaro, allegando il progetto e il capitolato delle opere che intende eseguire.

Ciò perché la giurisprudenza è unanime nell’affermare che gli interventi eseguiti dal singolo proprietario sulle parti comuni non devono in alcun modo alterare il “decoro” dell’edificio, oltre ovviamente alla sicurezza e alla stabilità.

L’art. 1120 del Codice Civile afferma infatti “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.

In modo del tutto analogo l’art. 1122-bis del Codice Civile afferma “Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l’interessato ne dà comunicazione all’amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L’assemblea può prescrivere, … adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell’edificio…”

Si comprende così che l’interessato deve operare con la massima diligenza, comunicando “il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi”.

Per intenderci non basta un generico “foglio” firmato dagli altri condomini.

Bisogna capirsi bene e in modo esplicito, perché l’azione a tutela del decoro architettonico è imprescrittibile, ovvero può esser fatta valere sempre, anche (in mancanza di un valido accordo) dai futuri proprietari delle parti comuni.

Quindi occorre fare attenzione quando si eseguono opere che possono mutare l’aspetto architettonico, non solo degli edifici di pregio storico-artistico ma anche delle normali palazzine di periferia.

Secondo alcune sentenze (ad esempio quella del Tribunale di Milano, sentenza 836 del 25 gennaio 2018), la tutela del decoro si estende persino alla colorazione esterna degli infissi.

Nessuno sa bene cosa potrebbe accadere se un giorno, a seguito di una causa, un Giudice dovesse ritenere illegittime – e quindi ordinare la riduzione in pristino – di opere edilizie su parti comuni che hanno fruito di benefici fiscali.

La sentenza potrà essere trasmessa dalla Cancelleria del Tribunale (su richiesta del Magistrato) anche all’Agenzia delle Entrate, con conseguente revoca del beneficio e sanzioni, che potrebbero riguardare anche i professionisti che hanno certificato la corretta esecuzione dei lavori.

Proroga Superbonus 110% unifamiliari: come deve essere il 30% al 30/06/2022?

Diversi quesiti stanno pervenendo all’Agenzia delle Entrate in merito alla definizione del 30% dei lavori svolti per ottenere la proroga del Superbonus per villette unifamiliari.

Il pagamento della sola parte di fornitura dei beni, con prova di arrivo franco cantiere (foto e/o bolla di consegna) può essere considerata come “lavoro”? Quindi, in questo senso, la fornitura avvenuta può essere parte integrante del lavoro anche senza la posa od altre operazioni in loco?

L’ormai famoso art. 119, al comma 8-bis, afferma che: “Per gli interventi effettuati su unità immobiliari dalle persone fisiche di cui al comma 9, lettera b), la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2022, a condizione che alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 30 per cento dell’intervento complessivo”.

Ma cosa sono i “lavori effettuati”?

Ai fini della proroga dei pagamenti al 31 dicembre 2022, non è sufficiente la mera fornitura di materiali, nemmeno se provata con foto e/o bolle di consegna come richiesto all’Agenzia delle Entrate. Infatti la  fornitura franco cantiere, priva di posa in opera, non costituisce un lavoro effettuato bensì una “provvista”, da annotarsi come tale a cura del Direttore dei Lavori nel “libretto delle misure”, in conformità al DM 7 marzo 2018, n. 49.

Attenzione: non bisogna confondere poi le spese con i lavori.

Le spese sostenute (ovvero pagate, in applicazione del principio di cassa) entro il 30 giugno 2022 sono certamente agevolabili al 110% ancorché entro tale data non risulti eseguito il 30% dell’intervento complessivo.

Il 30 giugno 2022 rappresenta dunque la scadenza per eseguire i pagamenti, prorogabile di sei mesi solo nel caso in cui si verifichino le condizioni (inerenti ai lavori) indicate nel comma 8-bis.

Cosa accade se al 30 giugno non ci sono i lavori?

Il proprietario di una casa unifamiliare potrà decidere di aprire il cantiere anche a ridosso della scadenza del 30 giugno, purché entro tale data effettui un bonifico parlante in favore della (o delle) impresa esecutrice pari all’importo per il quale intende fruire del 110%.

In presenza di disponibilità economiche (fondi propri o prestito bancario), potrà anticipare il pagamento dell’intero importo dell’appalto (previa fideiussione), incamerando in tal modo i corrispondenti crediti fiscali derivanti dal Superbonus. Il “rimborso” potrà poi avvenire solo con la modalità della detrazione diretta in dichiarazione dei redditi, in 4 rate di pari importo per i prossimi 4 anni, poiché il comma 1-bis dell’art. 121 prevede che “L’opzione di cui al comma 1 può essere esercitata in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori…”. Quindi senza lavori non ci può essere uno stato di avanzamento e senza stato di avanzamento non ci può essere alcuna opzione alternativa ad un “utilizzo diretto della detrazione”.

Se il pagamento effettuato prima del 30 giugno fosse inferiore all’importo totale dell’appalto, sulla parte rimanente, pagabile in corso d’opera o a fine lavori secondo accordi contrattuali, si potrà fruire delle detrazioni ordinarie:

  • 50% per ristrutturazione edilizia
  • 70% per sismabonus con miglioramento di una classe di rischio sismico
  • 80% per sismabonus con miglioramento di due o più classi di rischio sismico
  • 65% per ecobonus.

Chi invece riuscirà a eseguire almeno il 30% dei lavori complessivi entro il 30 giugno?

Ci saranno tre possibilità in più:

  1. fare lo sconto in fattura, anche a SAL, da una impresa che a sua volta cederà il credito a una banca;
  2. fare lo sconto in fattura, anche a SAL, da una impresa che userà il credito in prima persona per compensare le proprie imposte;
  3. cedere il credito d’imposta ad un istituto di credito.

Infine, il Decreto indica quando vanno iniziati i lavori per accedere al Superbonus, sicuramente prima del 30 giugno 2022, ma non dice quando vanno terminati.

Indicazioni arrivano dall’interrogazione parlamentare num. 5-07055 del 17 novembre 2021, in occasione della quale l’Agenzia delle Entrate ha affermato che:

“Relativamente al periodo temporale nel quale gli interventi devono essere completati, si osserva che – ancorché le norme sopra citate non stabiliscano il termine entro il quale i lavori debbano essere ultimati ai fini del consolidamento della detrazione o dell’esercizio dell’opzione per una delle modalità alternative alla fruizione diretta della detrazione medesima – come già precisato in diverse occasioni, risulta necessario, ai predetti fini, che gli interventi vengano comunque ultimati.”

 

 

 

 

Decreto MiTE su Bonus Edilizi e Superbonus 110: ma alla fine i prezzi ammessi sono ancora più alti?!

Da quanti mesi partecipiamo a discussioni, leggiamo articoli su tutti media, vediamo trasmissioni televisive con imprese e professionisti chiamati a discutere di costi e fornitori di materie prime accusati di gonfiare i prezzi delle stesse ed alla fine di truffe nei confronti dello Stato?

Il mondo dell’edilizia che si muove con i Bonus e Superbonus si è via via rallentato prima con il blocco delle cessioni dei crediti e poi per l’attesa del nuovo decreto sulla congruità delle spese… per non parlare delle normative ed interpretazioni che escono praticamente all’ordine del giorno.

Così, in un quadro economico in cui le imprese hanno già cominciato ad andare in crisi di liquidità, i cantieri si sono arrestati in attesa di sapere cosa sarebbe successo…… esce il Decreto MiTE che AUMENTA i costi specifici e li rende esclusi dalla manodopera d’installazione, dalle spese generali e utile d’impresa, dall’IVA, dalle spese tecniche.

Per gli addetti ai lavori questo intervento è praticamente inutile! Il Superbonus, da sempre, richiede l’asseverazione dei costi.

Questa norma è solo un’aggiunta di burocrazia in quanto pone un’ulteriore verifica per gli asseveratori.

In sostanza? NON CAMBIA NULLA!!!!

Comunque, vediamo il testo ufficiale del Decreto Ministero della Transizione Ecologica del 14/02/2022 n. 75 che riporta i costi massimi specifici agevolabili ai fini dell’asseverazione della congruità delle spese di cui all’articolo 119, comma 13, lettera a) e all’articolo 121, comma 1-ter, lettera b), del decreto-legge n. 34 del 2020.

Il Decreto è composto da 5 articoli e 1 allegato:

· Articolo 1 – Finalità

· Articolo 2 – Ambito di applicazione

· Articolo 3 – Costi massimi ammissibili

· Articolo 4 – Modifiche al decreto del Ministero dello sviluppo economico del 6 agosto 2020, recante “Requisiti tecnici per l’accesso alle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica degli edifici – c.d. Ecobonus

· Articolo 5 – Aggiornamento ed entrata in vigore

· Allegato A Costi massimi specifici

Il Decreto stabilisce che i nuovi costi previsti nell’allegato A dovranno essere utilizzati per gli interventi per i quali la richiesta del titolo edilizio, ove necessario, sia stata presentata successivamente alla data di entrata in vigore del decreto stesso che entrerà in vigore il trentesimo giorno successivo alla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale.

Entro il 1° febbraio 2023 e successivamente ogni anno, i costi massimi di cui all’Allegato A saranno aggiornati in considerazione degli esiti del monitoraggio svolto da ENEA sull’andamento delle misure di cui all’articolo 121 del decreto-legge n. 34 del 2020 e dei costi di mercato.

L’art. 119, comma 15, del decreto-legge n. 34 del 2020, per gli interventi di cui all’Allegato A indica che sono ammessi alla detrazione gli oneri per le prestazioni professionali connesse alla realizzazione degli interventi, per la redazione dell’attestato di prestazione energetica APE, nonché per l’asseverazione di congruità, secondo i valori massimi di cui al decreto del Ministro della giustizia 17 giugno 2016 recante approvazione delle tabelle dei corrispettivi commisurati al livello qualitativo delle prestazioni di progettazione adottato ai sensi dell’articolo 24, comma 8, del decreto legislativo n. 50 del 2016.

Per le tipologie di intervento non ricomprese nell’Allegato A, l’asseverazione di congruità certifica il rispetto dei costi massimi specifici calcolati utilizzando i prezziari predisposti dalle Regioni e dalle Province autonome o i listini delle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura competenti sul territorio ove è localizzato l’edificio o i prezziari pubblicati dalla casa editrice DEI.

Allegato A

I costi esposti nelle seguenti tabelle sono al netto di:

· IVA;

· prestazioni professionali;

· opere relative alla installazione e manodopera per la messa in opera dei beni.

Dal confronto tra il Decreto MiTE ed il MiSE, riportiamo la seguente tabella:

Fonte LavoriPubblici.it

Non ci sono riferimenti a formule “tutto compreso” e “chiavi in mano” come si era sentito dire nei giorni scorsi.

 

 

 

 

I numeri delle frodi e quanto pesano in realtà quelle sul Superbonus?

Su tutti i Media si parla, ormai da mesi, delle frodi fiscali legate ai Bonus Casa e li si attribuisce indiscriminatamente al Superbonus 110%.

Poi, lo Stato preso “sorprendentemente alla sprovvista” da chi ha capito come innescare delle truffe, blocca la cessione dei crediti e finisce per paralizzare l’intera economia perché non è in grado di controllare adeguatamente i processi.

Il Governo, per voce del premier Draghi, non si è mai visto favorevole a queste iniziative ma il Parlamento ha sostenuto questi interventi anche per l’impatto economico e di riqualificazione energetica.

Da maggio 2020 ad oggi come sono andate in realtà le cose?

Il Direttore dell’Agenzia delle Entrate, Ernesto Maria Ruffini, nel corso dell’audizione al Senato sul disegno di legge di conversione del Decreto Legge n. 4/2022 (Decreto Sostegni-Ter) ha presentato alcuni dati:

·         4.787.653 sono state le comunicazioni di cessione o sconto in fattura;

·         38,4 miliardi di euro le detrazioni cedute;

·         4,4 miliardi di euro i crediti inesistenti (11.5% dei crediti generati).

Nello specifico la suddivisione delle detrazioni per singola misura fiscale è così rappresentata:

La misura fiscale più soggetta a frodi fiscali è quella che fino al 12 novembre 2021 non prevedeva alcun controllo ovvero il Bonus Facciate.

Si tratta di quella destinata al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti (inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna) ubicati in zona A (centri storici) o B (parti già urbanizzate, anche se edificate in parte).

Due i suoi lati deboli e che l’hanno esposta al maggior raggiro:

·         l’assenza di limiti di spesa;

·         l’assenza di riferimenti tariffari e congruità delle spese.

Queste caratteristiche, unite alla possibilità di cedere il credito, hanno generato la maggior parte delle frodi individuate sino ad ora.

Così dal 12 novembre 2021 si è messo mano alle regole anche del Bonus Facciate (e a tutti i Bonus Edilizi), con un meccanismo di cessione del credito che scongiurerà sicuramente uno scenario come quello presentatosi prima.

Il Decreto Legge n. 157/2021 (Decreto Antifrode) ha stretto i controlli, già previsti per il Superbonus 110%, estendendoli a tutti i Bonus Edilizi che utilizzano il meccanismo di cessione del credito.

Queste modifiche, e qualche altra disposizione, sono entrate nella Legge n. 234/2021 (Legge di Bilancio 2022) stringendo così le possibilità di creare finti crediti.

Il Governo ha poi deciso di limitare il meccanismo della cessione del credito ovvero il motore che ha sorretto tutti i bonus edilizi nel biennio 2020-2021 bloccando però tutto un comparto in cui di buono c’è molto anche se ci sono delle frodi. Ora interverrà con dei correttivi che dovrebbero trovare posto in un emendamento a cui sta lavorando unitamente al Parlamento.

La prospettiva, però, sembra chiara: non si potrà pensare ad un futuro in cui l’edilizia sia mossa solo da strumenti extra, o di portata simile, ai Bonus attuali.

Limitazioni normative e Bonus CASA: convengono ancora gli interventi?

Tutti gli interventi che si sono susseguiti in questi ultimi mesi sui Bonus Casa fanno sorgere ora il dubbio se valga la pena ancora intervenire per riqualificare il proprio immobile.

Chi ha il cantiere in essere è in agitazione per il divieto di cessioni successive alla prima e non solo.

Così, chi non ha ancora avviato i cantieri, o non ha ancora maturato un credito cedibile, comincia a fare i conti sulla “nuova” convenienza di queste operazioni.

Il quadro normativo ancora in evoluzione, con risvolti alle volte imprevedibili e con indicazioni postume che alle volte correggono o interpretano direttamente la normativa, come accade con gli interventi dell’Agenzia delle Entrate, disegnano una situazione al limite del reale dove però i  vari operatori si trovano a lavorare.

Sappiamo che gli interventi fatti sono stati dettati dalla volontà di contrastare le frodi ma, l’effetto indiretto, è drastico e preoccupante, tanto che anche il mondo politico comincia a rendersene conto da più parti.

Tutta questa incertezza spinge a far riprendere in considerazione il sistema di recupero diretto delle detrazioni, in dichiarazione dei redditi sotto forma di riduzione dell’imposta.

Facciamo un confronto con il cambio della caldaia in una casa monofamiliare.

Il costo “chiavi in mano” del nuovo impianto che può essere agevolato con ecobonus al 65% (supponiamo pari a 6mila euro). Se la ditta offre lo sconto in fattura, il proprietario deve pagare 2.100 euro, più gli oneri finanziari di circa 850 euro (a copertura dei costi sostenuti dall’impresa per farsi anticipare la liquidità e cedere a una banca il bonus). Tenendo conto di tutto, il proprietario chiuderebbe l’operazione pagando circa metà della spesa ed eviterebbe i costi extra per l’asseverazione e il visto di conformità (non necessari, secondo la manovra 2022, per i lavori fino a 10mila euro e in edilizia libera). Senza sconto in fattura – e senza cessione – dovrebbe invece pagare tutti i 6mila euro subito e poi recuperare 3.900 euro come sgravio dall’Irpef spalmato in dieci anni dal 2023.

Il caro prezzi, l’inflazione, ecc. rendono meno vantaggioso il rimborso fiscale decennale….

Ma non è questo oggi l’inconveniente principale delle detrazioni.

Infatti, i dubbi sono maggiori se l’investimento è “consistente” perchè il bonus arriva a cifre che pochi possono scaricare in dichiarazione. Ad esempio, acquistare una villetta dal costruttore con il sismabonus può lasciare una detrazione di 16.320 euro all’anno per 5 anni, che per essere assorbita richiede un reddito di almeno 54.500 euro (sempre che non ci siano altre detrazioni). Un livello reddituale raggiunto da una piccola parte degli italiani. Il superbonus poi, che dal 2022 si recupera in quattro rate.

E i forfettari che, non pagando Irpef, hanno bisogno di cessione o sconto in fattura?

Poi, non dimentichiamo che per utilizzare direttamente le detrazioni, il proprietario committente deve essere in grado di anticipare tutta la spesa ed di “aspettare” il recupero parziale e distribuito nel tempo.

Anche se gli studi fatti sulle dichiarazioni del 2020 hanno dimostrato che circa un quarto degli italiani abbia preferito il bonus del 50%, dimostrando che lo strumento della detrazione comunque funziona, bisogna però rilevare che si tratta per lo più di lavori su abitazioni singole e di piccoli interventi condominiali.

Le opere di riqualificazione dei Condomini, invece, sono molto difficili da deliberare senza meccanismi di cessione del credito e contestuale finanziamento. Oltretutto è frequente che, anche quando il bonus viene ceduto e il condominio si fa finanziare, se la detrazione non è molto elevata, i proprietari devono comunque farsi carico di una quota significativa dei costi.

Ed infine, sebbene questa sia una grande opportunità per riqualificare il nostro patrimonio immobiliare e pensare alla sostenibilità, alcuni sollevano il dubbio se sia corretto che lo Stato debba continuare a finanziare con la fiscalità generale la riqualificazione edilizia del nostro Paese