E’ stato ritenuto che i lavori in Superbonus 110 sono equiparabili ad un appalto di lavori straordinari anche se agevolati fiscalmente. In tal senso si applicano le norme civilistiche in materia condominiale.

Così alla delibera di approvazione dei lavori condominiali dovrà essere associata alla costituzione del Fondo speciale ex art. 1135 c.c. n° 4: “l’Assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori. Se i lavori devono essere eseguiti in base ad un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti.”

Tale fondo istituito nel 2013, adempie allo scopo di offrire una tutela ai condomini ed ai terzi rispetto al rischio di morosità di uno o più condomini. La mancata costituzione del fondo costituisce ipotesi di nullità della delibera.

Nei casi dei bonus edilizi e del Superbonus, ovvero di lavori agevolati fiscalmente, nella quasi totalità dei casi le spese potranno saranno cedute con lo sconto in fattura o la cessione del credito fiscale generato dall’intervento, così come disposto dall’articolo 121 del DL 34/2020.

Lo sconto in fattura si realizza sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d’imposta, d’importo pari alla detrazione spettante.

In base al DL 34/2020, l’assemblea del Condominio che deliberi – con la maggioranza speciale introdotta dalla normativa – la cessione del credito o lo sconto in fattura (opzione che spetta ai singoli condomini beneficiari) comporterà precisi obblighi da parte dell’Amministratore per gli adempimenti connessi.

Tra questi, l’istituzione del Fondo speciale: l’Assemblea dovrà obbligatoriamente provvedere alla delibera in ordine alla sua costituzione, preventiva rispetto all’inizio dei lavori, per l’ammontare complessivo delle spese suddiviso per i millesimi dei singoli condomini.

Se il Condominio delibererà di aderire allo sconto in fattura offerto dall’appaltatore, per la costituzione del Fondo speciale la delibera potrà prevedere che, da quanto dovuto dal singolo condomino andranno a detrarsi gli importi a lui spettanti quale credito fiscale ceduto.

Se rimangono degli importi esclusi, i condomini saranno tenuti a versare sul conto corrente condominiale la quota a loro carico.

Così come andranno versati gli interventi agevolati fiscalmente dai bonus minori e quelli che non generano detrazione fiscale, quali ad esempio gli onorari dell’Amministratore di Condominio.