Superbonus 110%: come fare se uno dei proprietari non vuole saperne?

Torniamo nuovamente a parlare di queste situazioni, prendendo spunto da cosa dicono gli esperti per le casistiche che si sono trovati ad affrontare sino ad ora.

Infatti, a quanti sarà successo che uno dei “vicini” non interessi il Superbonus, la ristrutturazione,  ecc., finendo per non far partire alcun lavoro o, peggio, mettendo in blocco i lavori in essere, anche quelli di semplice manutenzione.

Ci si interroga su cosa si possa fare per intervenire.

Sono diverse e disparate le situazioni in cui uno dei condomini non dimostri alcun interesse ad eseguire i lavori.

Spesso l’intervento in Superbonus abbatte quasi tutti i costi di effìcientamento energetico e ristrutturazione ma non tutti hanno voglia di rischiare. Ad oggi elementi che destano preoccupazione oltretutto ce ne sono, basti pensare ai prezzi, che aumentano di continuo, ai tempi legati ai lavori, alle normative, ecc.

Il problema poi si pone in particolar modo non per i grandi Condomini, dove vince la maggioranza ma nelle situazioni in cui i soggetti coinvolti sono pochi e magari due su quattro, o uno su due, ovvero in tutti i casi in cui, con i millesimi di loro competenza, impediscono la formazione della maggioranza, determinando così una situazione di blocco nella gestione del minicondominio.

Pensiamo alle situazioni delle bifamiliari o a casi simili in cui le quote di ciascuno dei condomini risultano coincidenti e non è presente un regolamento per prendere le decisioni.

Se in necessità di intervenire con lavori di manutenzione, la soluzione “ufficiale” sarebbe quella di rivolgersi al giudice. L’altro condomino, comproprietario insieme al primo delle parti comuni, potrebbe richiamare infatti le tutele previste dall’art. 1105 del Codice Civile “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria”.

Solo che le tempistiche di risposta non sono assolutamente compatibili con quelle dei bonus fiscali che per i Condomini prevedono che i pagamenti vengano fatti entro il 31/12/2023 per fruire del 110% e, per gli anni successivi, un decremento dell’agevolazione sino ad arrivare al 31/12/2025.

Ma, si può fare qualcosa?
Cosa accade se ci procede lo stesso?

Alcuni professionisti hanno cercato di fare delle previsioni.

Se abbiamo un’unità immobiliare funzionalmente indipendente e con accesso autonomo, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che si può procedere con gli interventi di Superbonus. Dal punto di vista civilistico, qualora l’altro proprietario sia stato correttamente informato e non ci siano state obiezioni fondate, ulteriori spazi per successive contestazioni sembrerebbero essere minimi.

Se gli interventi riguardano invece le parti strutturali, anche appartenenti alla categoria della manutenzione straordinaria e degli interventi locali, il discorso si complica.

Ma, i lavori di manutenzione delle parti strutturali sono possibili se l’altro proprietario non li autorizza? Dipende.
Chi si sta occupando delle detrazioni dei bonus edilizi, anche per quelli legati a lavori antisismici, sa che devono essere sempre riferiti all’unità strutturale, nell’ambito di un progetto unitario. Concetto chiarito dalla Commissione di Monitoraggio del Sismabonus con parere Prot. n. 8047 del 21/10/2020 “Ai fini dell’applicazione del “Sismabonus” o del “Super sismabonus” più che all’unità funzionalmente indipendente bisogna fare riferimento all’unità strutturale (US) chiaramente individuabile secondo le NTC 2018”.
Così, se i lavori riguardano un’unità strutturale che comprende due o più alloggi di diversi proprietari, sarà necessario prendere in esame l’intero palazzo (progetto unitario) con rilievi geometrici e materici (spessore muri, orditure solai, carichi e sovraccarichi) anche delle unità immobiliari non oggetto di interventi, con il fine di dimostrare che le opere da compiersi per volontà dell’uno non “peggiorino”, ma anzi migliorino, le strutture complessive, che sono di tutti.

Così stabilisce infatti l’art. 1102 del Codice Civile, ai sensi del quale “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.”

Se c’è una reale esigenza, è consentito a uno dei condomini apportare “modificazioni” alle parti strutturali, purché non ne venga alterata la destinazione e non vengano lesi i diritti (presenti e futuri) degli altri comproprietari. È su questi aspetti che bisogna fare attenzione perché il concetto di “destinazione” non è astratto, bensì è legato alla “consistenza materiale” dei beni (in tal senso Cass. Civile 26 maggio 2006 n. 12654).

Se gli interventi sfociano poi in “innovazioni”, bisogna tener conto dell’articolo 1120 del Codice Civile, in base al quale “Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino”.

È una materia complessa, che può generare opinioni diverse.

Ecco alcuni esempi concreti

Condomini orizzontali (le villette a schiera)
La Commissione di Monitoraggio, con parere prot. n. 7035 del 13 luglio 2021, ha introdotto una deroga alla regola generale del “progetto unitario” e dell’unità strutturale di cui si parlava sopra. Tale deroga riguarda le “villette a schiera”, con riferimento alle quali è stato specificato che “a maggior chiarimento del parere del 21/10/2020, rientrano tra gli interventi agevolabili anche gli “interventi di riparazione o locali” realizzati su una villetta a schiera.”

Questo principio è stato poi più volte richiamato dall’Agenzia delle Entrate in risposta a diversi interpelli.

Ne deriva quindi che nei Condomini a sviluppo orizzontale, laddove non sia possibile eseguire un intervento complessivo di ristrutturazione o di manutenzione, il singolo proprietario di una unità immobiliare potrebbe – tecnicamente e fiscalmente – eseguire opere sulla “sua parte” di struttura. Ad esempio potrebbe rifare il tetto, aprire porte e finestre, realizzare sottofondazioni, poiché questa tipologia di lavori rientrano tra gli interventi locali.

La norma è chiara: trattandosi di edifici a sviluppo orizzontale gli interventi eseguiti su una porzione di struttura, se di modesta entità, difficilmente avranno ripercussioni sulla struttura complessiva. Dal punto di vista civilistico, però, va prestata attenzione al decoro dello stabile, che è anch’esso un bene comune e che non va mai alterato senza il consenso dell’assemblea.

Condomini a sviluppo verticale (le palazzine)
Il caso dei Condomini a sviluppo verticale è diverso. Non ci sono deroghe espresse dalla Commissione e, inevitabilmente, il lavoro del progettista dovrà prendere in esame l’intera struttura, da cielo a terra, più o meno approfonditamente a seconda della natura degli interventi che si vogliono fare. Esempio classico: edificio composto da due unità immobiliari sovrapposte con quote di proprietà al 50%.

Il proprietario all’ultimo piano, può “rifare il tetto” fruendo del sismabonus (ordinario o potenziato), se il condomino del piano terra non partecipa o addirittura si oppone all’iniziativa?

Occorre prestare molta attenzione.

Di fronte a questa iniziativa dovrà invitarlo ad esprimersi in ogni modo possibile, si spera in maniera bonaria, poi al limite con diffida legale e, se i tempi lo consentono, anche ricorrendo all’istituto della mediazione civile.

Se l’intervento riguarda la modifica di parti strutturali (ad esempio l’orditura secondaria, rifacimento dei cornicioni, sostituzione travi, ecc.), la risposta è tendenzialmente affermativa. Però difficile generalizzare ma, se si tratta di modifiche parziali che non mutano la destinazione della cosa e non alterano il decoro, occorre attenersi al perimetro definito dall’art. 1102 del Codice Civile.

Se invece si volesse “sostituire” l’intera copertura e fare qualche miglioria come ad esempio introducendo un cordolo per una maggiore sicurezza e per una fruire in misura più soddisfacente della soffitta, seguendo le indicazioni del proprio professionista basate anche sulle deroghe introdotte dall’art 33-bis della L. 108/2021 in base al quale il cordolo antisismico “non fa altezza”, le cose si complicherebbero. Anche se una manutenzione straordinaria e pur essendo opere ascrivibili alla categoria degli interventi locali, il proprietario “silente” (o chi per lui) un domani potrebbe contestare l’illegittima trasformazione (innovazione) di una parte comune (Cass. civ. sez. II, 8 gennaio 2021, n. 97), con conseguenze non solo sul piano civile (richiesta danni o riduzione in pristino delle opere realizzate), ma anche di legittimità del titolo edilizio che ha aperto la strada ai bonus fiscali.

Caso in cui la logica non segue i principi del diritto: anche rifacendo il tetto a proprie spese e migliorandolo rispetto a come era prima si può incorrere in problemi.

Condomini “misti” (gli aggregati edilizi)
Un condominio può essere definito “misto” quando non è né a sviluppo orizzontale e né a sviluppo verticale, ma ha entrambe le caratteristiche. Ci sono palazzi nei centri storici fatti in questo modo, in cui i frazionamenti e accorpamenti successivi fatti nelle varie unità immobiliari determinano spesso “compenetrazioni” di stanze all’interno della sagoma degli appartamenti circostanti.

La Commissione di Monitoraggio, con parere num. 4/2021 ha spiegato che “la messa in atto di interventi locali, se ben realizzati, consente di raggiungere, senza dover espletare la verifica sismica complessiva dell’intero aggregato o delle singole Unità Strutturali in cui occorrerebbe tener conto anche delle interazioni con le unità strutturali adiacenti, una riduzione del rischio sismico”.

Quindi, anche in questa situazione il singolo condomino potrebbe eseguire” interventi locali” che, per loro natura e ai sensi delle Norme Tecniche delle Costruzioni, richiedono verifiche localizzate solo nella porzione di struttura che si vuole modificare, senza necessità di coinvolgere gli altri proprietari.

Se quindi si tratta di modifiche interne (rifacimento di solai di interpiano, apertura di porte, etc) non ci sono problemi, né tecnici né civilistici.

Se invece torniamo all’intervento sul tetto, o per modifiche alla facciata, ovvero lavori che riguardano parti comuni “sensibili”, la possibilità di eseguire interventi locali ammessi al Superbonus, come chiarito dal Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, non deve illudere, poiché occorre tener conto dei diritti degli altri condomini.