Isolamento termico a cappotto per il Condominio: intervento che incide sulle parti private cosa fare?

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Uno degli interventi più frequenti richiesti e valutati per il Superbonus nei Condomini è sicuramente la posa del cappotto termico. Occorre però prestare attenzione su quali parti si andrà ad intervenire.

È chiaro che un intervento fatto bene, potrebbe necessitare di operazioni che incidono su parti private:  in questo caso non basterà un terzo del valore dell’edificio ma occorre che il via libera sia dato da tutti i condomini interessati. A questo chiarimento si è giunti dopo un ricorso in Tribunale.

Ripercorriamo un momento la vicenda dato che il tema del Superbonus 110% rappresenta un importante incentivo alla riqualificazione e ristrutturazione proprio dei Condomini in Italia.

Considerato che la detrazione è stata “pensata” per gli edifici nella loro “interezza”, l’art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio ha previsto delle particolari modalità per l’approvazione di questi interventi in assemblea condominiale.

Allora, ai sensi degli articoli 1121 e 1136 del codice civile, questi interventi sono considerati come innovazioni e in quanto tali necessiterebbero di deliberazioni dell’assemblea di condominio approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

L’art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio ha previsto però che per l’approvazione degli interventi di Superbonus 110% (ecobonus e sismabonus) le deliberazioni dell’assemblea di Condominio sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Criteri che sono validi per l’approvazione di interventi però sulle “parti comuni”.

Ma cosa accade se, per l’intervento di efficientamento, si finisce per incidere anche sulle parti private? Se per la realizzazione del cappotto termico i lavori arrivano all’interno dell’unità abitativa di proprietà esclusiva di un condomino?

Il Tribunale di Busto Arsizio con la sentenza del 7 aprile 2021, n. 514 ha dato un chiarimento sul tema.

Nel caso dibattuto, l’assemblea condominiale, in assenza del ricorrente, aveva approvato la realizzazione di interventi di isolamento termico a cappotto che però avrebbero coinvolto una porzione del balcone di proprietà esclusiva per uno spessore di cm 12 lungo l’intera parete prospicente il balcone, comportando di fatto la perdita di parte della superficie utilizzabile del balcone.

E’ stato rilevato che il capitolato oggetto della delibera prevedeva infatti la posa di un cappotto di cm 12 di spessore, in assenza però del consenso di tutti i condomini interessati dalla conseguente riduzione degli spazi utilizzabili dei balconi di proprietà individuale.

Ora, se è vero che il mancato isolamento di queste parti avrebbe compromesso l’efficacia dell’isolamento, lasciando parti comuni dell’edificio esposte a inevitabili ponti termici, spetta però ad ogni singolo condomino soppesare il vantaggio legato al risparmio energetico ed al confort abitativo rispetto alla perdita di superficie subita dalla sua proprietà individuale.

La delibera, che era stata adottata con i criteri generali ed in assenza del condomino coinvolto, va così ritenuta nulla per violazione del diritto del condomino all’integrità della superficie della sua proprietà esclusiva e l’opera deve ritenersi illegittimamente deliberata se solo a maggioranza dei condomini, senza però quelli il cui diritto è stato leso.

La nuova Legge di Bilancio ed il Bonus Facciate 2022

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L’agevolazione fiscale per interventi di riqualificazione di prospetti e superfici opache verticali sarà confermata anche per l’anno 2022 ma ci saranno delle differenze rispetto al 2021 relativamente a tempie e modalità di utilizzo.

Con il Bonus Facciate viene concessa una detrazione dall’imposta lorda per interventi relativi al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, anche strumentali. Ad oggi è pari al 90% delle spese documentate, sostenute negli anni 2020 e 2021, ripartita in 10 quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Diversamente dagli altri interventi realizzati sugli immobili, per il “bonus facciate” finora non sono stati previsti limiti massimi di spesa né un limite massimo di detrazione. Fino all’adozione del “Decreto Antifrode” non era prevista nemmeno l’asseverazione delle spese sostenute.

Per avere diritto al bonus si ricorda che è necessaria l’ubicazione nelle zone A o B, indicate nel decreto del ministro dei Lavori pubblici n. 1444/1968 o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali:

· Zona A: territorio interessato da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi.

· Zona B: territorio totalmente o parzialmente edificato, diverso dalla zone A (si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% – un ottavo – della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq).

Pertanto non potranno rientrare nel Bonus Facciate  tutti gli interventi realizzati su edifici che si trovano nelle zone C, D, E ed F.

Si può insomma richiedere il Bonus Facciate per gli interventi:

· di pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;

· effettuati su balconi, ornamenti o fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura;

· effettuati su strutture opache verticali della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.

Per fare degli esempi potranno essere richiesti nel Bonus Facciate:

· il consolidamento, il ripristino, il miglioramento delle caratteristiche termiche anche in assenza dell’impianto di riscaldamento e il rinnovo degli elementi costitutivi della facciata esterna dell’edificio, che costituiscono esclusivamente la struttura opaca verticale, nonché la sola pulitura e tinteggiatura della superficie;

· il consolidamento, il ripristino, compresa la sola pulitura e tinteggiatura della superficie, o il rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, ornamenti e dei fregi;

· i lavori riconducibili al decoro urbano quali quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.

Sono poi detraibili anche:

· le spese per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, richieste dal tipo di lavori (per esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica)

· altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (per esempio, le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’Iva, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico)

Non ammissibili invece le spese sostenute:

· sulle strutture opache orizzontali o inclinate dell’involucro edilizio quali, per esempio, coperture (lastrici solari, tetti) e pavimenti

· superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico;

· di sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli;

· riverniciatura degli scuri e delle persiane

· interventi effettuati sulle mura di cinta dell’edificio;

· interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, se non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico. Ad esempio, non può essere richiesti per gli interventi realizzati sull’involucro esterno di un immobile che si trova al termine di una strada privata, circondato da uno spazio interno, ovvero in una posizione di dubbia visibilità dalla strada pubblica o dal suolo pubblico.

A richiedere il Bonus Facciate potranno essere tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati e che possiedono a qualsiasi titolo l’immobile oggetto di intervento, ovvero:

· le persone fisiche (compresi esercenti arti e professioni);

· Enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale;

·  società;

· associazioni tra professionisti;

· contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali).

Per usufruire dell’agevolazione, i beneficiari devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base a un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

Sono inoltre ammessi a fruire della detrazione, purché sostengano le spese per la realizzazione degli interventi, anche:

· i familiari conviventi con il possessore o detentore dell’immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado);

· i conviventi di fatto, ai sensi della legge n. 76/2016, a condizione che:

o    la convivenza sussista alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, se antecedente all’avvio dei lavori;

o    le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.

La detrazione, pertanto, non spetta al familiare del possessore o del detentore dell’immobile quando gli interventi sono effettuati su immobili che non sono a disposizione o su quelli che non appartengono all’ambito “privatistico”, come gli immobili strumentali all’attività d’impresa, arte o professione.

La data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, o da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. In particolare, i contribuenti interessati devono:

· possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie);

· detenere l’immobile in base a un contratto di locazione o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Non potrà chiedere la detrazione:

· chi è sprovvisto di un titolo di detenzione dell’immobile regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento di sostenimento delle spese se antecedente, anche se provvede alla successiva regolarizzazione;

· chi possiede esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o a imposta sostitutiva;

· i contribuenti la cui imposta lorda è assorbita da altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso di chi rientra nella no tax area).

Le ultime due categorie possono però optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.

Infatti, oltre che tramite una detrazione dal credito di imposta in dieci rate annuali di uguale importo, il Bonus Facciate può essere utilizzato optando per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, ossia per:

· un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato gli interventi (il cosiddetto sconto in fattura);

· cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

La scelta per la cessione del credito o lo sconto in fattura deve essere comunicata telematicamente all’Agenzia delle entrate, utilizzando il modello allegato al provvedimento del Direttore dell’Agenzia dell’8 agosto 2020, modificato con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia del 12 ottobre 2020.

La comunicazione va inviata entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione. La comunicazione della cessione del credito, relativa alle rate di detrazione non fruite, deve essere inviata entro il 16 marzo dell’anno di scadenza del termine ordinario di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui avrebbe dovuto essere indicata la prima rata ceduta non utilizzata in detrazione.

Fatte queste precisazioni, veniamo a cosa si prevede per l’anno 2022.

Il Bonus Facciate verrà allora riconfermato per il nuovo anno ma, ci sono delle differenze rispetto agli anni precedenti, così come indicato all’art. 1 c. 29 e 39.

Il comma 39 prevede: “All’art. 1 comma 219, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, le parole “negli anni 2020 e 2021” sono sostituite dalle seguenti: “nell’anno 2022” e le parole “90 per cento” sono sostituite dalle seguenti: “60 per cento”.

Quindi, le prime due grosse novità per il Bonus Facciate 2022 sono:

· la durata della proroga, di un anno soltanto, rispetto ad altri bonus per i quali sono stati previsti degli orizzonti temporali molto più ampi;

· l’entità della detrazione, che dal 90% è scesa al 60%.

Altra importante differenza è quella introdotta dal comma 29 dello stesso art. 1, per le disposizioni del D.L. n. 157/2021 (“Decreto Antifrode”).

Infatti il decreto Antifrode ha introdotto l’obbligo di asseverazione delle spese sostenute non soltanto per il Superbonus, ma anche per tutte le altre detrazioni fiscali legate a interventi di ristrutturazione edilizia ed efficientamento energetico.

Il decreto Antifrode sarà abrogato e le disposizioni contenute verranno inserite, con alcune modifiche, tra le norme della legge di Bilancio 2022.

In particolare, il visto di conformità e l’obbligo di asseverazione delle spese sostenute vengono confermate, ad eccezione però:

· degli interventi di edilizia libera ai sensi del D.P.R. n. 280/2021, del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 2 marzo 2018 o della normativa regionale;

· degli interventi di importo complessivo non superiore a 10.000 euro, eseguiti su singole unità immobiliari o sulle parti comuni di un edificio, ad eccezione degli interventi di cui all’articolo 1, comma 219 della legge 27 dicembre 2019, n. 160. Il riferimento è proprio al Bonus Facciate: anche se l’intervento previsto è di importo uguale o inferiore ai 10mila euro, esso richiede comunque obbligatoriamente il visto di conformità e l’asseverazione della congruità delle spese sostenute da parte di un tecnico certificatore.

Così dal 1° gennaio 2022 saranno presenti tre diversi regimi legati all’agevolazione:

· interventi eseguiti con spese sostenute entro il 12 novembre 2021: nessuna asseverazione richiesta e nessun riferimento a prezzari;

· interventi con spese sostenute tra il 12 novembre 2021 e il 31 dicembre 2021: a seguito della pubblicazione del Decreto Antifrode, introdotto l’obbligo di visto di conformità e di asseverazione della congruità delle spese sostenute. Parcelle ed interventi del tecnico asseveratore a carico del contribuente.

· interventi con spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2022: confermato l’obbligo di visto di conformità e dell’asseverazione delle spese, anche per importi uguali o inferiori a 10mila euro. Dall’anno nuovo, le spese sostenute per l’asseverazione potranno essere detratte.

Condomini Green con le Comunità Energetiche

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Il 15 dicembre scorso è entrato in vigore il DL 199/2021 che recepisce la direttiva europea sulla promozione delle energie rinnovabili (RED II). Questa incentiva lo sviluppo delle Comunità Energetiche ed in generale tutte le iniziative che portano verso la transizione energetica.

Pensare alla Comunità Energetica, in un momento come quello attuale in cui si registra un incredibile incremento dei costi dell’energia, potrebbe essere infatti una valida soluzione per il futuro.

Le Energy Community sono disciplinate dal DL 199/2021 al Titolo IV, Capo I, artt. 30-33 e si prefiggono di fornire benefici ambientali, economici e sociali a livello di comunità e, comunque, a livello locale, quello in cui opera la Comunità Energetica.

Le Comunità sono soggetti di diritto autonomo e possono essere condotte sia da persone fisiche che da PMI, Enti, ecc.

L’iter che porta alla nascita di una Energy Community però non è semplice: occorre un progetto di fattibilità, il modello Cer (organizzazione e statuto), una campagna di informazione per incentivare la partecipazione e l’adesione, quindi portare alla realizzazione dell’impianto e, una volta avviato, la gestione della stessa. Da diversi parti, si suggerisce inoltre l’opportunità di farsi supportare dalle associazioni del territorio (consumatori, sportelli energia, l’amministrazione condominiale).

Però, in questa ottica, il contesto condominiale, per diversi aspetti citati sopra, rappresenterebbe un ambiente “favorevole” per far nascere una Comunità Energetica, perché è una comunità sociale con un amministratore che gestisce i rapporti tra autoconsumatori ed i soggetti terzi e controlla l’impianto.

Dopo le prime sperimentazioni fatte, ed integrando le novità del decreto di dicembre 2021, le Comunità Energetiche dovrebbero cominciare a prendere piede anche se, al momento, sono battute dai vantaggi legati al Superbonus 110%.

Ulteriore spinta potrebbe arrivare anche dal punto di vista economico in quanto il Governo vorrebbe istituire un Fondo a Garanzia dei soggetti che vorranno costituire una Comunità Energetica (Cer).

CHIUSURA FESTIVITA’ NATALIZIE

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NEL PORGERE I MIGLIORI AUGURI PER LE PROSSIME FESTIVITA’ AVVISIAMO CHE SAREMO CHIUSI DAL 25/12/2021 AL 09/01/2022

BARRIERE ARCHITETTONICHE – 2022 DETRAZIONE AL 75% PER LE SPESE DI RIMOZIONE

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E’ una prima “vittoria”, soprattutto in termini di dignità, quella raggiunta dalle Associazioni che operano accanto a tutti coloro che hanno disabilità, nell’ottenere una maggiore detrazione per i lavori che rientrano nell’abbattimento delle barriere architettoniche, anche tramite la domotica, e che possono agevolare la vita di queste persone.

Per il 2022 la manovra ha in previsione infatti un’aliquota del 75% per la detrazione delle spese sempre che l’intervento non possa rientrare nel superbonus 110%.

Oltretutto, si tratta della prima agevolazione prevista specificatamente per questo tipo di intervento (nuovo articolo 119 ter del DL 34/2020 in attesa di approvazione) prima inglobato “semplicemente” nell’ambito di quello ordinario al 50%.

Il nuovo testo del Decreto prevede:

1- per le spese documentate sostenute nel corso del 2022 il riconoscimento di una detrazione dall’imposta sui redditi lorda (sino a concorrenza del suo ammontare, quindi il bonus non applicabile agli incapienti) pari al 75% delle spese sostenute da ripartire in 5 rate annuali e sarà possibile la cessione del credito;

2- gli interventi saranno finalizzati al superamento delle barriere architettoniche in edifici già esistenti;

3- le spese ammesse alla detrazione saranno di 50.000 euro per gli interventi negli edifici unifamiliari (villette e simili) e nei singoli appartamenti “funzionalmente indipendenti”, mentre per i lavori nei Condomini si andrà da 40.000 euro per unità immobiliare se il Condominio è composto da 2 a 8 unità immobiliari oppure a 30.000 euro per unità se ci sono più di 8 unità immobiliari;

4- la detrazione spetterà per gli interventi di automazione degli impianti di edifici e di singole unità immobiliari e, se l’impianto esistente verrà sostituito, per le spese di smaltimento e bonifica dei materiali.

Devono sempre essere rispettati però i requisiti del DM 236/89.

Augurandoci che non ci siano delle modifiche peggiorative dell’ultimo minuto, almeno su questa detrazione, le decisioni prese rappresentano una vera e propria svolta innovativa.

COMUNICAZIONE DELLA CESSIONE DEL CREDITO DEI BONUS CASA: A CHI SPETTA IL COMPITO?

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Con il DL n. 157/2021 (Decreto Anti-Frode) sono stati previsti ulteriori meccanismi di controllo a carico del beneficiario delle detrazioni, inizialmente previsti solo per il Superbonus in caso di detrazione diretta senza l’utilizzo della precompilata.

L’art. 121 del DL n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha stabilito che le opzioni dello sconto in fattura e della cessione del credito sono valide non solo per gli interventi che accedono al Superbonus ma anche per gli altri bonus edilizi (bonus facciate, bonus casa, ecc.).

Però dal 12 novembre 2021, chi volesse optare per questi interventi e soluzioni dovrà produrre:

·il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione, che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta;

·l’asseverazione di congruità delle spese sostenute, che attesta la spesa in riferimento a dei prezzari stabiliti dalla norma.

L’Agenzia delle Entrate, ha chiarito qualche giorno fa a chi spetta il compito di comunicare la scelta per la cessione diretta del credito, rispondendo alla domanda:

“Dopo le novità introdotte dal decreto legge n. 157/2021, tra cui l’estensione dell’obbligo di richiedere il visto di conformità, chi dovrà comunicare la cessione del credito per gli interventi di ristrutturazione edilizia?”

Come previsto dal provvedimento adottato il 12 novembre scorso, la comunicazione andrà fatta:

· per gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari, solo dal soggetto che rilascia il visto di conformità, mediante il servizio web disponibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate oppure mediante i canali telematici dell’Agenzia;

· per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici, dal soggetto che rilascia il visto di conformità o dall’Amministratore del condominio, direttamente, oppure avvalendosi di un intermediario.

Per la cessione del credito relativamente a rate residue non fruite, invece, l’invio deve essere effettuato esclusivamente dal soggetto che rilascia il visto di conformità (tanto per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari quanto per quelli effettuati sulle parti comuni di un edificio).

La scadenza per l’invio delle comunicazioni è il 16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese per cui viene esercitata l’opzione.

 

 

ASSEVERAZIONE CONGRUITA' DELLE SPESE

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L’entrata in vigore del D.L. n. 157/2021 (Decreto Anti-Frode) ha previsto nuovi obblighi per gli interventi edilizi che beneficiano delle detrazioni fiscali di cui all’art. 121, comma 2 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio) nel caso di utilizzo di opzioni alternative (sconto in fattura e cessione del credito).

Nel caso in cui il contribuente opti per sconto in fattura e cessione del credito per interventi di:

  • efficienza energetica di cui all’articolo 14 del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90;
  • adozione di misure antisismiche di cui all’articolo 16, commi da 1-bis a 1-septies del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90;
  • recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, di cui all’articolo 1, commi 219 e 220, della legge 27 dicembre 2019, n. 160;
  • installazione di impianti fotovoltaici di cui all’articolo 16-bis, comma 1, lettera h) del testo unico delle imposte sui redditi di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917;
  • installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici di cui all’articolo 16-ter del decreto-legge 4 giugno 2013, n. 63, convertito, con modificazioni, dalla legge 3 agosto 2013, n. 90;

adesso (ovvero dal 12 novembre 2021) dovrà avere:

  • visto di conformità dei dati relativi alla documentazione che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta per gli interventi;
  • asseverazione di congruità delle spese sostenute.

Per la citata asseverazione delle spese sostenute e che fruiscono dei suddetti bonus edilizi, dovrà essere realizzata ai sensi dell’art. 119, comma 13-bis del Decreto Rilancio che prevede:

“L’asseverazione di cui al comma 13, lettere a) e b), del presente articolo è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori sulla base delle condizioni e nei limiti di cui all’articolo 121. L’asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell’effettiva realizzazione. Ai fini dell’asseverazione della congruità delle spese si fa riferimento ai prezzari individuati dal decreto di cui al comma 13, lettera a), nonché ai valori massimi stabiliti, per talune categorie di beni, con decreto del Ministro della transizione ecologica. Nelle more dell’adozione dei predetti decreti, la congruità delle spese è determinata facendo riferimento ai prezzi riportati nei prezzari predisposti dalle regioni e dalle province autonome, ai listini ufficiali o ai listini delle locali camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura ovvero, in difetto, ai prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi”.

Per Ecobonus e Sismabonus 110% il Decreto MiSE Asseverazioni 6 agosto 2020 e il Decreto MIT 28 febbraio 2017, n. 58 prevedono al loro interno una parte relativa all’asseverazione di congruità delle spese.

La circolare n. 16/E dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’attestazione della congruità delle spese, laddove non sia già contenuta in un modello di asseverazione normativamente previsto, può essere predisposta in forma libera, purché preveda l’assunzione di consapevolezza delle sanzioni penali nel caso di dichiarazioni mendaci, formazione e uso di atti falsi, e della decadenza dai benefici conseguenti a provvedimenti emanati sulla base di dichiarazioni non veritiere, ai sensi degli articoli 75 e 76 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445 (dichiarazione sostitutiva di atto notorio).

La citata circolare ha chiarito che, per i bonus diversi dal Superbonus, l’attestazione, richiesta per optare per lo sconto in fattura o la cessione del credito, considerato che la normativa che li disciplina a differenza di quella prevista per il Superbonus, non richiede tali adempimenti, può essere rilasciata anche in assenza di uno stato di avanzamento lavori o di una dichiarazione di fine lavori.

Tuttavia, considerata la ratio del Decreto Anti-Frode di prevenire comportamenti fraudolenti nell’utilizzo di tali Bonus e ritenuto che, con riferimento a queste agevolazioni fiscali, il sostenimento di una spesa trova una giustificazione economica soltanto in relazione ad una esecuzione, ancorché parziale, di lavori, la nuova attestazione della congruità della spesa non può che riferirsi ad interventi che risultino almeno iniziati.

Non essendoci un modello ad hoc, si ripropone un fac simile del modello che potrebbe essere utilizzato per asseverare le spese.

ASSEVERAZIONE CONGRUITA’ DELLE SPESE

CONDOMINI MINIMI E SUPERBONUS 110% – COME POTER USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI

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L’Agenzia delle Entrate si occupa di un condominio minimo (meno di otto condòmini) nella risposta n. 809/2021 ed offre indicazioni interessanti a chi voglia operare in questi termini chiarendo quali sono le condizioni per poter accedere della detrazioni fiscali previste dal Decreto Rilancio art. 119.

Lo spunto viene fornito dal quesito posto dalla proprietaria di due immobili (categoria A/2 e C/6) siti in un condominio del quale fanno parte altri 3 immobili (categoria A/2, C/2 e C/6) di proprietà del marito.

Il progetto prevede la demolizione e ricostruzione dell’intero edificio, con un intervento di “Ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380/2001, utilizzando anche il Superbonus però per:

·interventi “trainanti”: isolamento termico dell’involucro dell’edificio e interventi antisismici, come previsto dall’art. 119, commi 1, lettera a), e 4 del D.L. n. 34/2020;

·intervento “trainato”: sostituzione dell’impianto termico condominiale.

Ciascuno dei contribuenti vorrebbe sostenere le spese nella misura del 50% del totale e la proprietaria provvederà ad effettuare gli adempimenti necessari.

Inoltre, gli immobili accatastati in categoria A e il vano scala condominiale sono dotati di impianto di riscaldamento già esistente e funzionante e che al termine dei lavori saranno dotati di un nuovo impianto di riscaldamento condominiale con caldaia alimentata da biomasse combustibili.

Considerato che per i condomìni minimi non è necessario il possesso del codice fiscale, si chiede se i pagamenti possono essere effettuati da ciascun condòmino direttamente al fornitore per la propria quota, eventualmente con fatture intestate al singolo condòmino, oppure devono essere obbligatoriamente effettuati da un condòmino incaricato a cui saranno intestate le fatture dei fornitori, anche nel caso di cessione del credito o sconto in fattura.

Il Fisco ha richiamato la Circolare n. 24/E del 2020 chiarisce che al condominio minimo sono applicabili le norme civilistiche previste per il condominio, fatta eccezione degli articoli che disciplinano la nomina dell’amministratore, nonché l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio e il regolamento di condominio, necessario in caso di più di dieci condomini.

Per quanto sopra, per beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non abbiano nominato un amministratore:

·non sono tenuti a richiedere il codice fiscale;

·possono utilizzare il codice fiscale del condòmino che ha effettuato i connessi adempimenti,

a condizione che si dimostri che gli interventi sono effettuati su parti comuni dell’edificio.

Non essendoci la necessità di un codice fiscale per il condominio minimo, le fatture devono essere emesse nei confronti del singolo condòmino, o di entrambi i condòmini, che effettua o che effettueranno anche i relativi adempimenti.

Con la Circolare n. 7/E del 2021, è stato chiarito che le detrazioni attualmente disciplinate dagli articoli 14 e 16 DL n. 63 del 2013 per ecobonus e sismabonus, spettano anche a chi non risulta intestatario del bonifico e/o della fattura, nella misura in cui abbia effettivamente sostenuto le spese, a prescindere dalla circostanza che il bonifico sia stato o meno ordinato da un conto corrente cointestato con il soggetto che risulti, invece, intestatario dei predetti documenti.

In questo caso, occorre prestare particolare attenzione ed è necessario che:

·i documenti di spesa siano appositamente integrati con il nominativo del soggetto che ha sostenuto la spesa e con l’indicazione della relativa percentuale;

·le integrazioni devono essere effettuate fin dal primo anno di fruizione del beneficio, essendo esclusa la possibilità di modificare nei periodi d’imposta successivi la ripartizione della spesa sostenuta.

Gli stessi principi si rendono applicabili anche per il Superbonus.

Ogni condòmino, inoltre, indipendentemente dalla scelta operata dall’altro, potrà decidere di beneficiare direttamente della detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, o di optare per lo sconto in fattura o per la cessione del credito ai sensi dell’articolo 121 del decreto Rilancio.

Per l’individuazione del limite di spesa ammesso al Superbonus per l’intervento “trainato” in questo caso di sostituzione della caldaia di riscaldamento condominiale con una alimentata da biomasse combustibili, tale intervento è ammesso al Superbonus:

·solo se eseguito congiuntamente ad un intervento finalizzato all’efficienza energetica “trainante”, come l’isolamento termico dell’involucro esterno dell’edificio;

·solo se gli interventi assicurino nel loro complesso il miglioramento di due classi energetiche, oppure, ove non possibile, il conseguimento della classe energetica più alta da dimostrare mediante l’attestato di prestazione energetica (A.P.E.) di cui all’articolo 6 del d.lgs. n. 192 del 2005, prima e dopo l’intervento, rilasciato da un tecnico abilitato nella forma della dichiarazione asseverata e a condizione che i lavori siano effettivamente conclusi.

La Circolare 24/E del 2020, ai fini dell’applicazione dell’aliquota più elevata, ha anche precisato che gli interventi “trainati” vanno effettuati congiuntamente agli interventi “trainanti” ammessi al Superbonus: tale condizione si considera soddisfatta se le date delle spese sostenute per gli interventi trainati, sono ricomprese nell’intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

Quindi:

·le spese sostenute per gli interventi “trainanti” devono essere effettuate nell’arco temporale di vigenza dell’agevolazione;

·le spese per gli interventi “trainati” devono essere sostenute nel periodo di vigenza dell’agevolazione e nell’intervallo di tempo tra la data di inizio e la data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi “trainanti”.

In riferimento alla spesa massima ammissibile nel caso di interventi trainati finalizzati al risparmio energetico, l’Agenzia delle Entrate specifica che le norme di riferimento:

·in taluni casi individuano un limite massimo di detrazione spettante;

·in altri un limite massimo di spesa ammesso alla detrazione.

Il comma 2 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio stabilisce che, per gli interventi “trainati”, l’aliquota del 110% si applica “nei limiti di spesa previsti, per ciascun intervento di efficienza energetica, dalla legislazione vigente” e quindi dall’art. 14 del D.L. n. 63/2013.

Per calcolare l’ammontare massimo di spesa ammesso al Superbonus occorre dividere la detrazione massima ammissibile prevista nelle norme di riferimento per l’aliquota di detrazione espressa in termini assoluti cioè: detrazione massima diviso 1,1 (110%).

Nel caso in esame, quindi, per la sostituzione dell’impianto di riscaldamento con un generatore di calore alimentato da biomasse combustibili, considerato che l’articolo 14, al comma 2-bis, del decreto legge n. 63 del 2013 stabilisce per tale intervento un ammontare massimo di detrazione spettante pari a 30.000 euro, il limite di spesa ammesso al Superbonus, è pari a 27.273 euro ed è commisurato all’intervento effettuato sull’edificio.​

 

BLOCCO DELL’ATTIVITA’ AZIENDALE SE NON E’ STATA FATTA LA VALUTAZIONE DEI RISCHI (DVR) E LA FORMAZIONE

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L’Ispettorato del Lavoro con la Circolare n. 4/2021 a seguito dell’applicazione del Dl. 146/2021 (così detto Decreto Fiscale) ha stabilito che, se un’azienda non ha predisposto il Documento di Valutazione dei Rischi (DVR), si provvederà al blocco completo dell’attività aziendale e l’azienda verrà chiusa.

Se il DVR esiste ma, non può essere immediatamente esibito (ad esempio perché custodito in altro luogo), il blocco è rinviato sino alle ore 12.00 del giorno seguente, termine questo necessario al Datore di Lavoro per recuperarlo ed esibirlo all’organo ispettivo per evitare la sospensione con il blocco.

Queste sono in sintesi le nuove indicazioni per le situazioni individuate come “gravi violazioni” sulla sicurezza del lavoro.

In particolare, il provvedimento di blocco (oltre alla rilevazione degli illeciti previsto dal Dlgs. 81/2008) andrà adottato nelle seguenti circostanze:

CHIUSURA DELL’AZIENDA O CHIUSURA SINO ALLA SISTEMAZIONE DELLA VIOLAZIONE RISCONTRATA

– MANCANZA DVR E/O PIANO DI EMERGENZA ED EVACUAZIONE;
– MANCATA FORMAZIONE ED ADDESTRAMENTO DEI LAVORATORI;
– MANCATA COSTITUZIONE DEL SPP E NOMINA DEL RESPONSABILE;
– MANCATA ELABORAZIONE DEL PIANO OPERATIVO DI SICUREZZA (POS);
– MANCATA FORNITURA DPI CONTRO CADUTE DALL’ALTO, PROTEZIONE VERSO IL VUOTO, ARMATURE DI SOSTEGNO;
– LAVORI IN PROSSIMITA’ DI LINEE ELETTRICHE O PRESENZA DI CONDUTTORI NUDI DI TENSIONE SENZA PROCEDURE IDONEE;
– MANCANZA DI PROTEZIONE CONTRO I CONTATTI DIRETTI (IMPIANTO A TERRA, ECC.);
– OMESSA VIGILANZA SU DISPOSITIVI DI SICUREZZA O DI SEGNALAZIONE O DI CONTROLLO.

Nel caso in cui, invece, il DVR sia custodito in luogo diverso verrà contestato l’illecito ai sensi dell’art. 29, comma 4 del Dlgs. n. 81/2008 (il DVR va custodito presso l’unità produttiva alla quale si riferisce la valutazione dei rischi) e verrà intimato uno STOP TEMPORANEO sino alle ore 12.00 del giorno lavorativo successivo al controllo per permettere al Datore di Lavoro di esibire il documento agli Ispettori.

In questo caso solo se il DVR porta una data certa antecedente il controllo ed al provvedimento di sospensione l’ispettore annullerà il provvedimento di sospensione dell’attività.

La mancata elaborazione del DVR sarà oggetto di prescrizione obbligatoria. Per la revoca si dovrà produrre il DVR.

Una disamina particolare va posta per la mancata formazione ed addestramento del personale dipendente.

Se previsto dalla normativa l’obbligo di formazione e/o di addestramento il blocco dell’attività verrà imposto sino al compimento di tale formazione (verranno poi comminate le relative sanzioni così sempre come previsto dal Dlgs. 81/2008).

In particolare saranno oggetto di controllo e sospensione:

– utilizzo attrezzature di lavoro;

– utilizzo DPI di terza categoria e dispositivi di protezione per l’udito;

– sistemi di accesso e posizionamento mediante funi;

– lavoratori e preposti addetti al montaggio, smontaggio, trasformazione di ponteggi;

– formazione ed addestramento sulla movimentazione manuale dei carichi.

Per la revoca del provvedimento di sospensione è necessario attestare il completamento della formazione e/o dell’addestramento.

PREZZARI DIVERSI A SECONDA DEL TIPO DI INTERVENTO

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Capita di frequente che in un cantiere siano effettuati contemporaneamente diverse tipologie di lavori agevolati: potrebbe esserci sia l’efficientamento energetico, che il sismabonus, l’impianto fotovoltaico e la colonnina di ricarica di veicoli elettrici, il bonus facciate, ecc.

Però solo per il primo intervento i prezzari Dei sono applicabili.

Una recente interpretazione delle Entrate, contenuta nella circolare n. 16/E affronta il caso  della tinteggiatura di una facciata, dopo aver effettuato la coibentazione e dopo interventi strutturali. In una simile circostanza, si dovrebbero utilizzare prezzi di riferimento diversi, per la congruità.

Il Dl 34/2020 all’articolo 121, comma 1-ter, lettera b), stabilisce che agli interventi diversi da quelli del superbonus, per i quali è possibile la cessione del credito o lo sconto in fattura (si tratta quindi dell’ecobonus, del sismabonus, del bonus facciate, per il fotovoltaico e le colonnine ed il bonus casa rilevante), è necessario il visto di conformità e l’attestazione della congruità delle spese, «secondo le disposizioni dell’articolo 119, comma 13-bis», Dl 34/2020, ai fini delle suddette due opzioni, se stipulate dal 12 novembre 2021 (non ai fini della detrazione diretta in dichiarazione dei redditi o 730, per la quale non servono questi due adempimenti).

Per l’articolo 119, comma 13-bis, Dl 34/2020, ci si dovrà riferire:

– ai prezzari individuati dal decreto requisiti del Mise del 6 agosto 2020, cioè quelli predisposti dalle «regioni» e «province autonome» ovvero, in alternativa, ai «prezzi informativi dell’edilizia», della casa editrice Dei;

–  ed ai valori massimi stabiliti, per talune categorie di beni, da un emanando decreto del ministro della Transizione ecologica.

Lo stesso articolo 119, comma 13-bis, Dl 34/2020, poi, prevede che, «nelle more dell’adozione» di questo decreto, la congruità delle spese sia determinata facendo riferimento al «criterio residuale» che si baserà:

-sui prezzari predisposti dalle Regioni e Province Autonome;

-sui listini ufficiali o ai listini delle locali delle Camere di commercio;

-ovvero, in mancanza, sui «prezzi correnti di mercato in base al luogo di effettuazione degli interventi». In nessun caso viene indicato il prezziario Dei.

Così, secondo la Circolare dell’Agenzia delle Entrate, nell’attesa  si dovrà  «continuare a fare riferimento al citato» Dm 6 agosto 2020 (prezzari di Regioni e Province Autonome o Dei), solo per il super ecobonus ovvero, in caso di opzione per la cessione del credito o lo sconto in fattura, per l’ecobonus ordinario e per il bonus facciate eco.

Invece, stante  le indicazioni del Dm 6 agosto 2020 (che comprendono anche i prezzi Dei), non si potranno più applicare per il super sismabonus e per il sismabonus ordinario, a differenza di quanto è stato fatto fino ad ora in pratica per il super sismabonus, in assenza di indicazione delle Entrate, ma con il supporto della risposta 1 elaborata dalla Commissione di monitoraggio del Consiglio superiore dei lavori pubblici, nella nota del 16 marzo 2021, protocollo 2821.

Inoltre, sempre secondo la circolare n. 16 «nelle more dell’adozione» del nuovo Dm, va considerato solo il suddetto «criterio residuale» (prezzari delle Regioni, Province Autonome o listini delle Camere di Commercio), per la congruità del super sismabonus ovvero, in caso della suddetta opzione, del sismabonus ordinario, bonus facciate ordinario, bonus casa rilevante, fotovoltaico e colonnine.