IMMOBILI ABUSIVI, MONTASCALE E SONDE GEOTERMICHE – ACCESSIBILITA’ SUPERBONUS 110 CONFERMATA DAL MEF

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Il MEF ha risposto positivamente a tre interrogazioni relative a problematiche incerte in tema di Superbonus 110.

In attesa di un’apposita circolare dell’AdE, che sarà specificamente dedicata ai criteri interpretativi da applicare ai dubbi su Superbonus, il MEF ha dato indicazione per le seguenti situazioni:

– Immobili Abusivi – la nuova Cilas non prevede l’attestazione dello stato legittimo e, separando l’aspetto fiscale da quello della responsabilità edile, ammette al Superbonus anche l’abuso non sanabile. Restano ovviamente le prerogative di controllo da parte delle amministrazioni comunali;

– Montascale – trattandosi di superamento di barriere architettoniche anche l’installazione di questo dispositivo rientra nella categoria degli interventi agevolati;

– Installazione Sonde Geotermiche – appartenendo alla casistica della sostituzione degli impianti di climatizzazione esistenti con impianti centralizzati dotati di pompe di calore e sistemi ibridi con sonde geotermiche abbinabili all’installazione di impianti fotovoltaici e relativi sistemi di accumulo, l’intervento può accedere all’incentivo.

 

 

 

SUPERBONUS – PARERE ENEA SUI PREZZIARI E LA CONFORMITA’ DEI MATERIALI UTILIZZATI

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Enea ha pubblicato una nota con cui chiarisce che l’inclusione di prodotti per l’edilizia nel prezziario delle Dei non costituisce di per sé garanzia circa la conformità degli stessi a tutta la normativa ad essi applicabile.

In particolare non è una prova della rispondenza tecnica ai requisiti previsti dal DM 06/08/2020 per l’ammissibilità degli stessi ai benefici fiscali dell’Ecobonus e Superbonus (Dm Requisiti Ecobonus).

Il prezziario Dei rappresenta una delle fonti ufficiali, assieme a quelli regionali, ai quali la norma fa riferimento per la verifica della congruità delle spese effettuate nell’ambito degli interventi del 110%.

Insomma, la congruità dei prezzi e la verifica dei parametri tecnici degli interventi seguono due strade diverse anche se concomitanti.

Sarà compito del professionista procurare la documentazione necessaria che dimostri l’idoneità normativa dei prodotti utilizzati. Sarà sempre il professionista a dichiararlo nelle asseverazioni.

Attualmente in materia di isolamento il valore della trasmittanza dell’elemento edilizio deve tener conto di quanto previsto dalla norma UNI EN ISO 6946: i valori della conduttività termica per ciascun materiale, o della resistenza termica per componenti costituiti da kit o per sistemi con strati termicamente non omogenei, vanno ricavati dalle caratteristiche dichiarate dal produttore.

Inoltre, tutti i prodotti da costruzione devono essere commercializzati nel rispetto del Regolamento UE n. 305/2011: se un prodotto rientra nell’ambito della norma armonizzata o è rispondente ai criteri di valutazione tecnica europea, avrà la dichiarazione di prestazione e la marcatura CE.

SUPERBONUS 110% – IMMOBILI CON VINCOLO PAESSAGGISTICO E/O CULTURALE

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IMMOBILI CON VINCOLI PAESAGGISTICI E/O CULTURALI: COME AGIRE PER IL SUPERBONUS?

Il Decreto Semplificazioni n. 77/2021 ha facilitato l’accessibilità al Superbonus grazie alla Cilas.

Esistono però due importanti eccezioni: gli interventi di demolizione e ricostruzione integrale per i quali è sempre necessaria al Scia e gli immobili assoggettati a vincolo in base al Dlgs. 42/2004 (Codice dei beni culturali e del paesaggio) per i quali è necessario acquisire l’assenso dell’Ente competente alla gestione del vincolo (Circ. Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici 11/08/2021).

Occorre distinguere però ancora tra vincoli su beni culturali e vincoli su beni paesaggistici: i primi riguardano specifici immobili oggetto di notifica ministeriale, mentre i beni paesaggistici possono essere sia dei beni immobili (non oggetto di specifica notifica ma ricadenti in zone vincolate) sia aree.

Per i beni culturali ogni intervento viene considerato alla stregua di un “restauro” e deve essere sempre autorizzato dalla Sopraintendenza.

Per i beni paesaggistici, è possibile intervenire anche attraverso la demolizione e ricostruzione, classificabili come “ristrutturazione edilizia” che può così includere anche modifiche alla sagoma, al sedime, ai prospetti ed al volume preesistenti.

Diversi sono i beni paesaggistici (immobili ed aree indicati all’art. 136 del Codice 42/2004) tra i quali i centri storici, le zone panoramiche, aree vincolate come “Galassini” e le fasce di rispetto marine e fluviali.

Su tali beni si può intervenire ma serve l’autorizzazione della Regione o del Comune delegato previo parere della Sopraintendenza.

Quindi per l’intervento in Superbonus la sola Cilas non è sufficiente e deve accompagnarsi all’ok della Sopraintendenza o della Regione nonché essere compatibili con il piano urbanistico.

Allora, se l’intervento deve avvenire in aree vincolate (beni paesaggistici) è ammessa una maggiore “elasticità” rispetto a quello relativo ad un bene culturale visto che, quest’ultimo è agevolabile in Superbonus solo se rientra in un “restauro”.

In presenza di un intervento su di un edificio culturalmente non vincolato ma ricadente in un centro storico (circostanza che assoggetta l’intervento al regime dei beni di valore paesaggistico) si rientrerà così negli interventi di carattere urbanistico e sottoposto al solo parere dell’Amministrazione dei beni paesaggistici.

CONSOLIDAMENTO SISMICO SU EDIFICIO SINGOLO – COMPLESSO EDIFICI

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SUPERBONUS 110% – INTERVENTI LIMITATI ALLA SINGOLA UNITA’ IMMOBILIARE E NON ESEGUITI SULLA BASE DI UN “PROGETTO UNITARIO”

Con la risposta n. 630/2021 l’Agenzia delle Entrate, rispondendo al quesito posto da un privato che intende usufruire delle agevolazioni Superbonus per interventi di consolidamento sismico di un edificio ubicato in zona omogenea R1 (nuclei antichi – centro storico), chiarisce anche quale importanza rivesta il professionista incaricato nel valutare se gli interventi antisismici possano rientrare tra quelli ammessi all’incentivo.

Nel caso specifico, l’istante risulta essere comproprietario di un immobile sito in un centro storico e facente parte di una più ampia unità. Gli edifici adiacenti sono già stati ristrutturati e consolidati negli anni precedenti mentre quello in esame no e costituisce l’anello più debole dell’intero aggregato.

La normativa sugli incentivi prevede che, l’intervento di consolidamento finalizzato alla messa in sicurezza statica o alla riduzione del rischio sismico degli edifici deve essere realizzato sulle parti strutturali dell’intero edificio: spetterà al professionista valutare come potrà essere qualificata l’operazione di ristrutturazione antisismica e se questa potrà ad esempio rientrare tra quelle considerate come “interventi di riparazioni locali”.

Dalla valutazione in merito alla possibilità di redigere progetti di intervento su di una porzione di edificio in autonomia, rispetto all’intero immobile considerato nella sua interezza deriverà, quindi, la possibilità di avere diritto ad usufruire o meno del Superbonus.

SUPERBONUS 110% – CONDOMINIO PROPRIETA’ MISTA PUBBLICA E PRIVATA CHI DECIDE PER L’INTERVENTO IN SUPERBONUS?

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Con la risposta all’interpello n. 620/2021 l’Agenzia delle Entrate fornisce delle indicazioni per la situazione relativa a Condomini con proprietà mista pubblica e privata.

Nel caso in cui i condomini privati volessero procedere per usufruire dell’agevolazione Superbonus 110% ma la proprietà pubblica invece non possa procedere e non disponga dei fondi necessari, si deve per forza rinunciare?

Non è detto, se ricorrono i seguenti requisiti:

–         la proprietà pubblica non si deve opporre ai lavori di ristrutturazione in presenza di valida delibera assembleare per l’esecuzione dei lavori;

–         i condomini privati si dovranno accollare tutte le spese degli interventi, sempre con apposita delibera assembleare.

Tutto infatti deve passare tramite le deliberazioni dell’assemblea di Condominio che, per essere valide, devono raggiungere un numero di voti pari alla maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Per l’imputazione a uno o più condomini dell’intera spesa riferita all’intervento approvato la delibera è valida se approvata con le stesse modalità indicate sopra e a condizione che i condomini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole

I CAPISALDI DELLA PREVENZIONE INCENDI NEGLI EDIFICI

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Dopo il caso dell’incendio del Condominio di Milano, per quanti sono alle prese con la riqualificazione energetica e le facciate degli edifici è lecito porsi il dubbio sul rischio legato all’utilizzo dei materiali, ad esempio per la realizzazione del cappotto termico, intervento previsto anche per gli incentivi del Superbonus.

Ricordiamo però che in materia di prevenzione incendi così come previsto dal Codice di Prevenzione Incendi (DM 3/08/2015) ci sono dei capisaldi da dover rispettare:

1-     limitare il rischio di innesco ovvero impedire che un incendio si possa in qualche modo generare;

2-     poter operare per spegnere quanto prima un eventuale principio di incendio evitandone la propagazione (allarmi sonori e luminosi, impianti per la gestione del fuoco, facile accesso VVFF), avvisando tempestivamente gli occupanti per la messa in sicurezza (vie di fuga sicure e protette, prive di fumo, fiamme e calore);

3-     utilizzo di materiali adeguati per reazione al fuoco.

Tenuto conto che i primi due punti rappresentano elementi fondamentali ed imprescindibili per evitare il rischio, la reazione al fuoco di un materiale edile o di un sistema tecnologico (il cappotto termico ne è un esempio) sono elementi che possono ridurre il rischio di danno alle persone ed alle cose in presenza dell’evento.

Reazione al fuoco per innesco, combustione, rilascio di sostanze tossiche o gocce di materiale incandescente sono tutti elementi che devono essere valutati sia singolarmente che per sistema nel suo complesso. I materiali isolanti non incombustibili (poliuretano o poliestere) opportunamente rivestiti (ad esempio da intonaco cementizio o rivestimenti in laterizio) hanno reazioni adeguate per evitare che il fuoco si propaghi troppo velocemente e consentono l’esodo in tempi rapidi.

Se si sta parlando di edifici con altezza superiore a 12 metri, la realizzazione poi dei cappotti termici è soggetta, dal 2019, a precise indicazioni da parte della normativa vigente in materia di antincendio in caso di realizzazione di nuovi edifici o rifacimento della facciata per oltre il 50%. Lo stesso tipo di raccomandazioni però si consigliano anche per altezze inferiori se si tratta di garantire la sicurezza delle persone.

In ambito condominiale, indicativamente dopo 6 mesi dal temrine della dello stato di emergenza Covid, entrerà in vigore l’obbligo di dotarsi di un piano di Gestione della Sicurezza Antincendio (Gsa): al pari dei luoghi di lavoro è infatti necessario formare ed informare gli occupanti dell’edificio per garantirne la sicurezza conoscendo come funzionano gli impianti di cui l’edificio è dotato, come mettersi in sicurezza e come gestire eventuali situazioni di panico.

Superbonus 110%: quali sono i controlli dell’Agenzia delle Entrate?

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Il controllo dell’Agenzia delle Entrate al termine dell’iter procedurale

Cerchiamo qui di riassumere quali siano i controlli messi in campo dall’Agenzia delle Entrate per i benefici della detrazione fiscale in caso di errori o violazioni.

Analizziamo il caso più frequente di intervento ovvero isolamento termico a cappotto.

Appurato che la fattibilità sia già stata verificata, realizzato il progetto e l’iter edilizio. Ottenuto l’Ok dallo Sportello Unico Edilizia (SUE), presentata la CILAS (la Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata per gli interventi di superbonus, predisposta dal Ministero della Funzione Pubblica), realizzati quindi i lavori, ottenute le asseverazioni Enea e le certificazioni necessarie, si arriva ai controlli dell’Agenzia delle Entrate.

I controlli dell’Agenzia delle Entrate

L’AdE procede alla verifica documentale della sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione. Qualora sia accertata la mancata integrazione, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta, l’Agenzia provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti del soggetto che ha esercitato l’opzione, maggiorato di interessi e sanzioni. Rispondono, quindi, i beneficiari della detrazione, ferma restando, se viene accertato il concorso nella violazione, anche la responsabilità in solido del fornitore che ha applicato lo sconto e dei cessionari.

I controlli dell’Agenzia delle Entrate possono essere effettuati nei termini previsti dall’art. 43 del D.P.R. n. 600/1973 e dall’articolo 27, commi da 16 a 20, del D.L. n. 185/2008 (convertito in Legge n. 2/2009).

Chiariamo cosa significa ed entro quando sarà possibile allora il controllo dell’Agenzia delle Entrate.

Gli avvisi di accertamento devono essere notificati, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione. Nei casi di omessa presentazione della dichiarazione o di presentazione di dichiarazione nulla l’avviso di accertamento può essere notificato entro il 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata.

In caso di reato di indebita compensazione (art. 10-quater del D.Lgs. n. 74/2000) l’accertamento deve essere notificato, a pena di decadenza, entro il 31 dicembre dell’ottavo anno successivo a quello del relativo utilizzo.

Qualora sia accertata la mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta, l’Agenzia delle Entrate provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti del soggetto che ha esercitato l’opzione, maggiorato degli interessi.

Violazioni formali

Il D.L. n. 77/2021 (Decreto Semplificazioni-bis) ha inserito all’interno dell’art. 119 del Decreto Rilancio il comma 5-bis che recita:

Le violazioni meramente formali che non arrecano pregiudizio all’esercizio delle azioni di controllo non comportano la decadenza delle agevolazioni fiscali limitatamente alla irregolarità od omissione riscontrata. Nel caso in cui le violazioni riscontrate nell’ambito dei controlli da parte delle autorità competenti siano rilevanti ai fini dell’erogazione degli incentivi, la decadenza dal beneficio si applica limitatamente al singolo intervento oggetto di irregolarità od omissione.

Le sanzioni

Ferma restando l’applicazione delle sanzioni penali ove il fatto costituisca reato, la Direzione generale per l’approvvigionamento, l’efficienza e la competitività energetica del Ministero dello sviluppo economico irroga ai soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli la sanzione amministrativa pecuniaria da euro 2.000 a euro 15.000 per ciascuna attestazione infedele resa.

Qualora sia accertata la mancata sussistenza, anche parziale, dei requisiti che danno diritto alla detrazione d’imposta, l’Agenzia delle entrate provvede al recupero dell’importo corrispondente alla detrazione non spettante nei confronti dei soggetti beneficiari. L’importo di cui al periodo precedente è maggiorato degli interessi per ritardata iscrizione a ruolo (art. 20 del D.P.R. n. 602/1973) e delle sanzioni per ritardati od omessi versamenti diretti e altre violazioni in materia di compensazione (art. 13 del D.Lgs. n. 471/1997).