C’è un intervento che ha fatto sorgere non pochi dubbi per il corretto inquadramento edilizio e fiscale: la sostituzione degli infissi.

Su questo intervento tutti chiedono maggiori chiarimenti:

·         si utilizza l’ecobonus o il bonus ristrutturazioni?

·         è un intervento di edilizia libera o soggetto a comunicazione, segnalazione o permesso?

Domande che hanno messo in difficoltà tutti: professionisti, imprese e uffici tecnici, con risposte anche diverse.

La sostituzione degli infissi “potrebbe” fruire sia dell’Ecobonus che del Bonus Ristrutturazioni edilizie.

Tutto dipende dal fatto che l’infisso di partenza e quello di arrivo soddisfino i requisiti di cui alla Tabella 1, Allegato E al Decreto MiSE 6 agosto 2020 (Decreto Requisiti tecnici ecobonus).

Se l’intervento soddisfa questi requisiti, il contribuente può senza dubbio scegliere alternativamente le due detrazioni.

 

Ma a questo punto si parla di Edilizia libera o CILA?

Occorre comprendere il regime edilizio: qui si aprono tutti i dubbi.

L’Agenzia delle Entrate, benché non sia un compito che le compete, nella Guida alla Agevolazioni Fiscali per le ristrutturazioni edilizie, lo ha indicato chiaramente.

 

Tra gli interventi di manutenzione straordinaria che utilizzano il Bonus 50% figurano i seguenti:

·         installazione di ascensori e scale di sicurezza;

·         realizzazione e miglioramento dei servizi igienici;

·         sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso;

·         rifacimento di scale e rampe;

·         interventi finalizzati al risparmio energetico;

·         recinzione dell’area privata;

·         costruzione di scale interne.

Però, la sostituzione degli infissi si configura come manutenzione straordinaria solo in caso vengano modificati materiali, dimensioni o componenti vetrate. In questo caso, si può allora parlare di manutenzione straordinaria e l’intervento accede sia la bonus ristrutturazioni edilizie che (in caso di rispetto dei richiamati requisiti tecnici del MiSE) all’ecobonus.

Tra Ecobonus e Bonus Ristrutturazioni c’è un “denominatore comune” ovvero il titolo edilizio necessario.

In entrambi i casi, infatti, è necessaria una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA) perché:

-se fosse manutenzione ordinaria non potrebbe godere del Bonus ristrutturazioni né dell’Ecobonus (non ci sarebbe alcuna innovazione e miglioramento energetico);
-essendo un intervento di manutenzione straordinaria “leggera”, la Tabella A allegata al D.Lgs. n. 222/2016 prevede espressamente l’utilizzo della CILA.

Il Caso

Un Condominio composto da alcuni fabbricati indipendenti intende effettuare interventi edilizi che rientrano nell’ambito del Superbonus 110%. Gli interventi riguarderanno le parti comuni di ciascun fabbricato e alcune unità immobiliari all’interno del singolo fabbricato, ma, tali interventi non coinvolgeranno le parti comuni ai vari fabbricati.

Gli interventi da effettuare saranno:

  1. interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25%;
  2. interventi di acquisto e posa in opera di finestre comprensive di infissi;
  3. intervento di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con caldaie a condensazione con classe uguale o maggiore di A+;
  4. sistemi di termoregolazione o con generatori ibridi o con pompe di calore;
  5. intervento di sostituzione di scaldacqua.

Il Condominio chiede all’Agenzia delle Entrate se:

  • sia possibile accedere all’agevolazione;
  • quale sia l’iter da seguire dato che ha optato per la cessione del credito in fattura;
  • se sono sufficienti le delibere assembleari separate, approvate dai proprietari degli edifici interessati dagli interventi, dato che si tratta di fabbricati indipendenti ma appartenenti ad un unico Condominio.

Il Parere positivo e le indicazioni

Con la risposta n. 24/E/2020, l’Agenzia delle Entrate, ha da prima evidenziato che «Gli interventi trainati di efficientamento energetico effettuati sulle parti private per i quali spetta il Superbonus sono quelli richiamati nell’articolo 14 del decreto legge 63 del 2013, eseguiti congiuntamente ad almeno uno degli interventi trainanti di isolamento termico delle superfici opache o di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati».

Ha quindi specificato che, nel caso di interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio, le relative spese rientrano nell’agevolazione Superbonus anche se tali interventi vengono realizzati su uno o solo su alcuni degli edifici che compongono il condominio, a condizione che vengano rispettati i requisiti dell’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda e del miglioramento di almeno due classi energetiche, anche congiuntamente agli altri interventi di efficientamento energetico.

Con la circolare 24/E del 2020 ha chiarito, inoltre, che la detrazione maggiorata per gli interventi trainati è riservata ai Condomini dell’edificio oggetto dell’intervento trainante.

Per quanto concerne il quesito sulle delibere assembleari separate, l’Agenzia delle Entrate ha ricordato che il comma 9-bis dell’articolo 119 stabilisce che: «Le deliberazioni dell’assemblea del condominio aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio. Le deliberazioni dell’assemblea del Condominio, aventi per oggetto l’imputazione a uno o più Condomini dell’intera spesa riferita all’intervento deliberato, sono valide se approvate con le stesse modalità di cui al periodo precedente e a condizione che i condòmini ai quali sono imputate le spese esprimano parere favorevole».

E’ stato inoltre evidenziato come l’approvazione dei lavori attraverso delibere separate delle assemblee dei proprietari dei singoli edifici interessati, rivesta carattere civilistico e non carattere fiscale.

Per l’Agenzia però, è necessario che i lavori siano deliberati dall’assemblea condominiale o dalle assemblee dei proprietari delle singole unità appartenenti ai fabbricati oggetto degli interventi.

Per quanto riguarda, infine, l’opzione dello sconto in fattura, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, come già indicato nel provvedimento dell’8 agosto 2020 del Direttore dell’agenzia delle Entrate, nella comunicazione da inviare all’Agenzia deve essere indicato il codice identificativo dell’intervento per il quale si effettua la comunicazione, distinguendo tra i lavori sulle parti comuni e quelli sulle singole unità immobiliari e, nello specifico, tra interventi di efficientamento energetico e interventi antisismici. Così, si ritiene che possano essere inviate tante comunicazioni quanti sono gli edifici interessati dagli interventi, perciò una comunicazione per ogni singolo fabbricato interessato dagli interventi.

Abbiamo visto come l’Amministrazione Finanziaria ha iniziato e proseguirà ad eseguire controlli  finalizzati a verificare eventuali irregolarità sulla fruizione dei crediti nel settore edile, soprattutto se legati agli Ecobonus ed al Superbonus 110%.

I contribuenti interessati, per evitare sanzioni tributarie e nei casi più gravi anche penali, dovranno prestare particolare attenzione a tutto il processo ed a come operano i soggetti coinvolti.

Per capire un po’ meglio facciamo degli esempi pratici.

 

Caso 1 – Violazioni Fiscali

Questa ipotesi potrebbe verificarsi quando, i lavori sono stati eseguiti ma, per qualunque ragione (superamento delle soglie, inosservanza degli adempimenti, assenza parziale dei requisiti ecc.) la detrazione venga ritenuta non spettante in tutto o in parte.

L’accertamento verrà eseguito in capo a chi ha beneficiato dei lavori e della conseguente detrazione/sconto in fattura/cessione del bonus.

L’Agenzia delle Entrate:

recupera la detrazione non spettante con gli interessi maturati;

irroga la sanzione del 30%.

Il fornitore che ha applicato lo sconto e il cessionario del credito rispondono solidalmente con il beneficiario della somma detratta solo in caso di:

– concorso nella violazione;

– utilizzo del credito d’imposta in modo irregolare o in misura maggiore rispetto al credito ricevuto.

 

Caso 2 – Violazioni con anche un risvolto penale

Lavori non fatti. Si presenta questa situazione per lavori che non vengono svolti, ovvero riguardano interventi differenti rispetto a quelli ammessi al beneficio e indicati nelle fatture.

Si tratta di contesti in cui si presuppone una complicità tra la ditta esecutrice dei lavori, chi li riceve e gli attestatori.

Importi sovrafatturati. I lavori esposti in fattura sono stati eseguiti, ma il costo viene sovrastimato per fruire di un maggiore credito di imposta o per ottenere, a fronte della medesima spesa, anche l’esecuzione di lavori non ammessi al beneficio.

Lavori svolti da soggetti differenti. I lavori sono fatturati da impresa diversa da quella che ha eseguito i lavori (ad esempio, perché il cliente intende cedere il credito e l’impresa per le più svariate ragioni non può utilizzarlo).

In tutti questi casi potrebbero configurarsi operazioni inesistenti oltre che, a determinate condizioni, indebite compensazioni.

Così, le fatture inesistenti sono quelle emesse a fronte di operazioni:

a) non realmente effettuate in tutto o in parte;

b) che indicano i corrispettivi in misura superiore a quella reale;

c) che riferiscono l’operazione a soggetti diversi da quelli effettivi.

 

E la buona fede?

Così il Committente dei lavori, per non essere coinvolto in illeciti penali, deve tener presente che la responsabilità penale implica “la consapevolezza dell’illecito”.

Ciò significa la corretta e concreta valutazione di quanto un condomino o un Amministratore di Condominio o l’Impresa Esecutrice dei lavori abbia partecipato attivamente alla consumazione dell’illecito o ne sia consapevole.

Si pensi alla sovrafatturazione dei lavori: la posizione di un condomino (di un condominio numeroso) ignaro delle modalità di quantificazione dei prezzi è certamente differente da quella di analogo condomino che ha ricevuto lavori ulteriori rispetto a quelli oggetto del beneficio, senza pagare altre somme, o rispetto a chi si è accordato con l’impresa per valori maggiorati.

L’impresa che esegue i lavori ed emette le fatture, commette il delitto previsto dall’art. 8 del DL 74/2000, mentre chi ha beneficiato dei lavori e ha ricevuto le fatture, fermo restando la consapevolezza di cui si è accennato prima:

– se le ha indicate in dichiarazione realizza una dichiarazione fraudolenta;

– se, invece, non ha indicato in dichiarazione la fattura, si potrebbe configurare il concorso nel reato di emissione commesso dall’impresa edile.

Le ulteriori conseguenze penali potrebbero riguardare l’indebita compensazione di crediti non spettanti o inesistenti ove l’importo compensato superasse i 50mila euro.

Il Decreto Antifrodi ha modificato il Decreto Rilancio (decreto 34/2020) introducendo nuovi obblighi per l’apposizione del visto di conformità e l’asseverazione in relazione alla valutazione della congruità dei costi sostenuti sia per il Superbonus sia per gli altri Bonus Casa.

Anche se lo stesso Decreto ha rinviato ad un ulteriore intervento ministeriale per l’individuazione dei valori massimi cui far riferimento per certe categorie di beni al fine di asseverare la congruità delle spese sostenute, vale la pena evidenziare che alcuni tetti di spesa si riferiscono a tecnologie con prestazioni differenti e/o servizi associati quali l’assistenza post vendita e garanzie non confrontabili tra loro.

Si sa che sul mercato ci sono operatori che forniscono tecnologie ad elevati standard ed altri che forniscono tecnologie di scarsa qualità.

Fatta questa premessa, il contribuente (o meglio i tecnici per suo conto) dovrebbe valutare con attenzione la congruità del prezzo in funzione della qualità della tecnologia che verrà installata e dei servizi post vendita nonchè delle garanzie fornite.

Consideriamo un intervento “classico”: un contribuente che realizza un intervento in Superbonus 110% su un edificio unifamiliare, installando un impianto di climatizzazione invernale a pompa di calore quale intervento trainante e come interventi trainati gli infissi, i pannelli fotovoltaici, gli accumulatori e le colonnine per la ricarica di veicoli elettrici.

Se i pannelli fotovoltaici non dovessero essere “performanti” il contribuente correrebbe il rischio di dover alimentare l’impianto di climatizzazione essenzialmente assorbendo elettricità dalla rete. Ancora l’attenzione deve essere posta anche sull’assistenza e le garanzie post vendita. Se la tecnologia installata, presentasse ad esempio problemi o non fosse proprio abbastanza recente, l’assenza di adeguate garanzie nonché di assistenza post vendita renderebbe oltremodo onerosa la dismissione/sostituzione che graverebbe integralmente ed esclusivamente sul contribuente.

Per la realizzazione di un impianto solare fotovoltaico, connesso alla rete elettrica su determinati edifici, il tetto di spesa è stato individuato in un ammontare complessivo delle spese non superiore a 48mila euro per singola unità immobiliare e comunque nel limite di spesa di 2.400 euro per ogni kW di potenza nominale dell’impianto.

Detto ciò, non è poi raro trovare sul mercato impianti poco performanti, con limitato periodo di garanzia e con nessuna assistenza post vendita il cui costo risulta “congruo”.

Sarà interesse del contribuente assicurarsi che il costo dell’impianto installato risulti coerente con la qualità del prodotto. Il contribuente dovrà porre quindi molta attenzione alla tecnologia che viene installata oggi, per evitare che il bonus diventi invece un costo certo domani.

Siamo così giunti alla fine dell’anno 2021 ed Enea ha pubblicato i dati aggiornati sull’utilizzo del Superbonus 110%: come ci si aspettava crescono i dati dell’utilizzo delle detrazioni per il risparmio energetico.

L’approssimarsi della fine dell’anno ha poi accelerato ulteriormente alcuni comportamenti sino ad arrivare ai dati importanti che sono stati segnalati.

Sino all’attesa approvazione e pubblicazione in Gazzetta Ufficiale della Legge 30 dicembre 2021, n. 234 (Legge di Bilancio 2022) ci sono stati numerosi dubbi e tentennamenti che hanno finito per incidere parecchio sull’andamento delle detrazioni fiscali.

Anche la scadenza del 30 giugno 2022 con previsione di realizzare almeno il 30% dei lavori per poter arrivare sino al 31/12/2021 e terminare i lavori (art. 119, comma 9, lettera b) del Decreto Rilancio) porterà all’inevitabile ulteriore previsione di valori significativi per il primo semestre del nuovo anno. Vedremo cosa accadrà ….

Partiamo allora a guardare i dati Enea per farci un’idea di come è andato questo 2021.

Da agosto a dicembre 2021 il numero di asseverazioni depositate sulla piattaforma Enea è aumentato progressivamente con un vero e proprio picco proprio a dicembre

2021 N. di asseverazioni Differenza
Agosto 37.128
Settembre 46.195 9.067
Ottobre 57.664 11.469
Novembre 69.390 11.726
Dicembre 95.718 26.328

Per gli investimenti economici poi:

2021 Totale investimenti ammessi a detrazione  Totale investimenti lavori conclusi ammessi a detrazione
Agosto 5.685.136.399,19 3.910.461.424,26
Settembre 7.495.428.322,63 5.114.321.404,08
Ottobre 9.741.463.273,79 6.728.037.844,94
Novembre 11.936.000.616,14 8.277.198.179,24
Dicembre 16.204.348.017,13 11.181.415.615,10

 

2021 Detrazioni previste a fine lavori Detrazioni maturate per i lavori conclusi 
Agosto 6.253.650.039,11 4.301.507.566,69
Settembre 8.244.971.154,89 5.625.753.544,49
Ottobre 10.715.609.601,17 7.400.841.629,43
Novembre 13.129.600.677,75 9.104.917.997,16
Dicembre 17.824.782.818,84 12.299.557.176,61

Per soggetto beneficiario il Superbonus 110% si è così suddiviso dai dati Enea (vedi allegato):

  • condomini;
  • unifamiliari;
  • unità immobiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti.

 

Enea-dati-ecobonus-riepilogo-31122021

 

Uno degli interventi più frequenti richiesti e valutati per il Superbonus nei Condomini è sicuramente la posa del cappotto termico. Occorre però prestare attenzione su quali parti si andrà ad intervenire.

È chiaro che un intervento fatto bene, potrebbe necessitare di operazioni che incidono su parti private:  in questo caso non basterà un terzo del valore dell’edificio ma occorre che il via libera sia dato da tutti i condomini interessati. A questo chiarimento si è giunti dopo un ricorso in Tribunale.

Ripercorriamo un momento la vicenda dato che il tema del Superbonus 110% rappresenta un importante incentivo alla riqualificazione e ristrutturazione proprio dei Condomini in Italia.

Considerato che la detrazione è stata “pensata” per gli edifici nella loro “interezza”, l’art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio ha previsto delle particolari modalità per l’approvazione di questi interventi in assemblea condominiale.

Allora, ai sensi degli articoli 1121 e 1136 del codice civile, questi interventi sono considerati come innovazioni e in quanto tali necessiterebbero di deliberazioni dell’assemblea di condominio approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

L’art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio ha previsto però che per l’approvazione degli interventi di Superbonus 110% (ecobonus e sismabonus) le deliberazioni dell’assemblea di Condominio sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Criteri che sono validi per l’approvazione di interventi però sulle “parti comuni”.

Ma cosa accade se, per l’intervento di efficientamento, si finisce per incidere anche sulle parti private? Se per la realizzazione del cappotto termico i lavori arrivano all’interno dell’unità abitativa di proprietà esclusiva di un condomino?

Il Tribunale di Busto Arsizio con la sentenza del 7 aprile 2021, n. 514 ha dato un chiarimento sul tema.

Nel caso dibattuto, l’assemblea condominiale, in assenza del ricorrente, aveva approvato la realizzazione di interventi di isolamento termico a cappotto che però avrebbero coinvolto una porzione del balcone di proprietà esclusiva per uno spessore di cm 12 lungo l’intera parete prospicente il balcone, comportando di fatto la perdita di parte della superficie utilizzabile del balcone.

E’ stato rilevato che il capitolato oggetto della delibera prevedeva infatti la posa di un cappotto di cm 12 di spessore, in assenza però del consenso di tutti i condomini interessati dalla conseguente riduzione degli spazi utilizzabili dei balconi di proprietà individuale.

Ora, se è vero che il mancato isolamento di queste parti avrebbe compromesso l’efficacia dell’isolamento, lasciando parti comuni dell’edificio esposte a inevitabili ponti termici, spetta però ad ogni singolo condomino soppesare il vantaggio legato al risparmio energetico ed al confort abitativo rispetto alla perdita di superficie subita dalla sua proprietà individuale.

La delibera, che era stata adottata con i criteri generali ed in assenza del condomino coinvolto, va così ritenuta nulla per violazione del diritto del condomino all’integrità della superficie della sua proprietà esclusiva e l’opera deve ritenersi illegittimamente deliberata se solo a maggioranza dei condomini, senza però quelli il cui diritto è stato leso.

L’agevolazione fiscale per interventi di riqualificazione di prospetti e superfici opache verticali sarà confermata anche per l’anno 2022 ma ci saranno delle differenze rispetto al 2021 relativamente a tempie e modalità di utilizzo.

Con il Bonus Facciate viene concessa una detrazione dall’imposta lorda per interventi relativi al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti, anche strumentali. Ad oggi è pari al 90% delle spese documentate, sostenute negli anni 2020 e 2021, ripartita in 10 quote annuali costanti e di pari importo nell’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Diversamente dagli altri interventi realizzati sugli immobili, per il “bonus facciate” finora non sono stati previsti limiti massimi di spesa né un limite massimo di detrazione. Fino all’adozione del “Decreto Antifrode” non era prevista nemmeno l’asseverazione delle spese sostenute.

Per avere diritto al bonus si ricorda che è necessaria l’ubicazione nelle zone A o B, indicate nel decreto del ministro dei Lavori pubblici n. 1444/1968 o in zone a queste assimilabili in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali:

· Zona A: territorio interessato da agglomerati urbani che rivestono carattere storico, artistico o di particolare pregio ambientale o da porzioni di essi, comprese le aree circostanti, che possono considerarsi parte integrante, per tali caratteristiche, degli agglomerati stessi.

· Zona B: territorio totalmente o parzialmente edificato, diverso dalla zone A (si considerano parzialmente edificate le zone in cui la superficie coperta degli edifici esistenti non sia inferiore al 12,5% – un ottavo – della superficie fondiaria della zona e nelle quali la densità territoriale sia superiore a 1,5 mc/mq).

Pertanto non potranno rientrare nel Bonus Facciate  tutti gli interventi realizzati su edifici che si trovano nelle zone C, D, E ed F.

Si può insomma richiedere il Bonus Facciate per gli interventi:

· di pulitura o tinteggiatura esterna sulle strutture opache della facciata;

· effettuati su balconi, ornamenti o fregi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura;

· effettuati su strutture opache verticali della facciata influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio.

Per fare degli esempi potranno essere richiesti nel Bonus Facciate:

· il consolidamento, il ripristino, il miglioramento delle caratteristiche termiche anche in assenza dell’impianto di riscaldamento e il rinnovo degli elementi costitutivi della facciata esterna dell’edificio, che costituiscono esclusivamente la struttura opaca verticale, nonché la sola pulitura e tinteggiatura della superficie;

· il consolidamento, il ripristino, compresa la sola pulitura e tinteggiatura della superficie, o il rinnovo degli elementi costitutivi dei balconi, ornamenti e dei fregi;

· i lavori riconducibili al decoro urbano quali quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.

Sono poi detraibili anche:

· le spese per l’acquisto dei materiali, la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse, richieste dal tipo di lavori (per esempio, l’effettuazione di perizie e sopralluoghi, il rilascio dell’attestato di prestazione energetica)

· altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione degli interventi (per esempio, le spese relative all’installazione di ponteggi, allo smaltimento dei materiali rimossi per eseguire i lavori, l’Iva, l’imposta di bollo e i diritti pagati per la richiesta di titoli abitativi edilizi, la tassa per l’occupazione del suolo pubblico)

Non ammissibili invece le spese sostenute:

· sulle strutture opache orizzontali o inclinate dell’involucro edilizio quali, per esempio, coperture (lastrici solari, tetti) e pavimenti

· superfici confinanti con chiostrine, cavedi, cortili e spazi interni, fatte salve quelle visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico;

· di sostituzione di vetrate, infissi, grate, portoni e cancelli;

· riverniciatura degli scuri e delle persiane

· interventi effettuati sulle mura di cinta dell’edificio;

· interventi effettuati sulle facciate interne dell’edificio, se non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico. Ad esempio, non può essere richiesti per gli interventi realizzati sull’involucro esterno di un immobile che si trova al termine di una strada privata, circondato da uno spazio interno, ovvero in una posizione di dubbia visibilità dalla strada pubblica o dal suolo pubblico.

A richiedere il Bonus Facciate potranno essere tutti i contribuenti residenti e non residenti, anche se titolari di reddito d’impresa, che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati e che possiedono a qualsiasi titolo l’immobile oggetto di intervento, ovvero:

· le persone fisiche (compresi esercenti arti e professioni);

· Enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale;

·  società;

· associazioni tra professionisti;

· contribuenti che conseguono reddito d’impresa (persone fisiche, società di persone, società di capitali).

Per usufruire dell’agevolazione, i beneficiari devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento in base a un titolo idoneo, al momento di avvio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese, se antecedente il predetto avvio.

Sono inoltre ammessi a fruire della detrazione, purché sostengano le spese per la realizzazione degli interventi, anche:

· i familiari conviventi con il possessore o detentore dell’immobile (coniuge, componente dell’unione civile, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado);

· i conviventi di fatto, ai sensi della legge n. 76/2016, a condizione che:

o    la convivenza sussista alla data di inizio dei lavori o al momento del sostenimento delle spese ammesse alla detrazione, se antecedente all’avvio dei lavori;

o    le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.

La detrazione, pertanto, non spetta al familiare del possessore o del detentore dell’immobile quando gli interventi sono effettuati su immobili che non sono a disposizione o su quelli che non appartengono all’ambito “privatistico”, come gli immobili strumentali all’attività d’impresa, arte o professione.

La data di inizio dei lavori deve risultare dai titoli abilitativi, se previsti, o da una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà. In particolare, i contribuenti interessati devono:

· possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o titolare di altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie);

· detenere l’immobile in base a un contratto di locazione o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

Non potrà chiedere la detrazione:

· chi è sprovvisto di un titolo di detenzione dell’immobile regolarmente registrato al momento dell’inizio dei lavori o al momento di sostenimento delle spese se antecedente, anche se provvede alla successiva regolarizzazione;

· chi possiede esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o a imposta sostitutiva;

· i contribuenti la cui imposta lorda è assorbita da altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso di chi rientra nella no tax area).

Le ultime due categorie possono però optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura.

Infatti, oltre che tramite una detrazione dal credito di imposta in dieci rate annuali di uguale importo, il Bonus Facciate può essere utilizzato optando per la cessione del credito o per lo sconto in fattura, ossia per:

· un contributo di pari ammontare, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato gli interventi (il cosiddetto sconto in fattura);

· cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.

La scelta per la cessione del credito o lo sconto in fattura deve essere comunicata telematicamente all’Agenzia delle entrate, utilizzando il modello allegato al provvedimento del Direttore dell’Agenzia dell’8 agosto 2020, modificato con il provvedimento del Direttore dell’Agenzia del 12 ottobre 2020.

La comunicazione va inviata entro il 16 marzo dell’anno successivo a quello in cui sono state sostenute le spese che danno diritto alla detrazione. La comunicazione della cessione del credito, relativa alle rate di detrazione non fruite, deve essere inviata entro il 16 marzo dell’anno di scadenza del termine ordinario di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui avrebbe dovuto essere indicata la prima rata ceduta non utilizzata in detrazione.

Fatte queste precisazioni, veniamo a cosa si prevede per l’anno 2022.

Il Bonus Facciate verrà allora riconfermato per il nuovo anno ma, ci sono delle differenze rispetto agli anni precedenti, così come indicato all’art. 1 c. 29 e 39.

Il comma 39 prevede: “All’art. 1 comma 219, della legge 27 dicembre 2019, n. 160, le parole “negli anni 2020 e 2021” sono sostituite dalle seguenti: “nell’anno 2022” e le parole “90 per cento” sono sostituite dalle seguenti: “60 per cento”.

Quindi, le prime due grosse novità per il Bonus Facciate 2022 sono:

· la durata della proroga, di un anno soltanto, rispetto ad altri bonus per i quali sono stati previsti degli orizzonti temporali molto più ampi;

· l’entità della detrazione, che dal 90% è scesa al 60%.

Altra importante differenza è quella introdotta dal comma 29 dello stesso art. 1, per le disposizioni del D.L. n. 157/2021 (“Decreto Antifrode”).

Infatti il decreto Antifrode ha introdotto l’obbligo di asseverazione delle spese sostenute non soltanto per il Superbonus, ma anche per tutte le altre detrazioni fiscali legate a interventi di ristrutturazione edilizia ed efficientamento energetico.

Il decreto Antifrode sarà abrogato e le disposizioni contenute verranno inserite, con alcune modifiche, tra le norme della legge di Bilancio 2022.

In particolare, il visto di conformità e l’obbligo di asseverazione delle spese sostenute vengono confermate, ad eccezione però:

· degli interventi di edilizia libera ai sensi del D.P.R. n. 280/2021, del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti 2 marzo 2018 o della normativa regionale;

· degli interventi di importo complessivo non superiore a 10.000 euro, eseguiti su singole unità immobiliari o sulle parti comuni di un edificio, ad eccezione degli interventi di cui all’articolo 1, comma 219 della legge 27 dicembre 2019, n. 160. Il riferimento è proprio al Bonus Facciate: anche se l’intervento previsto è di importo uguale o inferiore ai 10mila euro, esso richiede comunque obbligatoriamente il visto di conformità e l’asseverazione della congruità delle spese sostenute da parte di un tecnico certificatore.

Così dal 1° gennaio 2022 saranno presenti tre diversi regimi legati all’agevolazione:

· interventi eseguiti con spese sostenute entro il 12 novembre 2021: nessuna asseverazione richiesta e nessun riferimento a prezzari;

· interventi con spese sostenute tra il 12 novembre 2021 e il 31 dicembre 2021: a seguito della pubblicazione del Decreto Antifrode, introdotto l’obbligo di visto di conformità e di asseverazione della congruità delle spese sostenute. Parcelle ed interventi del tecnico asseveratore a carico del contribuente.

· interventi con spese sostenute a partire dal 1° gennaio 2022: confermato l’obbligo di visto di conformità e dell’asseverazione delle spese, anche per importi uguali o inferiori a 10mila euro. Dall’anno nuovo, le spese sostenute per l’asseverazione potranno essere detratte.

Il 15 dicembre scorso è entrato in vigore il DL 199/2021 che recepisce la direttiva europea sulla promozione delle energie rinnovabili (RED II). Questa incentiva lo sviluppo delle Comunità Energetiche ed in generale tutte le iniziative che portano verso la transizione energetica.

Pensare alla Comunità Energetica, in un momento come quello attuale in cui si registra un incredibile incremento dei costi dell’energia, potrebbe essere infatti una valida soluzione per il futuro.

Le Energy Community sono disciplinate dal DL 199/2021 al Titolo IV, Capo I, artt. 30-33 e si prefiggono di fornire benefici ambientali, economici e sociali a livello di comunità e, comunque, a livello locale, quello in cui opera la Comunità Energetica.

Le Comunità sono soggetti di diritto autonomo e possono essere condotte sia da persone fisiche che da PMI, Enti, ecc.

L’iter che porta alla nascita di una Energy Community però non è semplice: occorre un progetto di fattibilità, il modello Cer (organizzazione e statuto), una campagna di informazione per incentivare la partecipazione e l’adesione, quindi portare alla realizzazione dell’impianto e, una volta avviato, la gestione della stessa. Da diversi parti, si suggerisce inoltre l’opportunità di farsi supportare dalle associazioni del territorio (consumatori, sportelli energia, l’amministrazione condominiale).

Però, in questa ottica, il contesto condominiale, per diversi aspetti citati sopra, rappresenterebbe un ambiente “favorevole” per far nascere una Comunità Energetica, perché è una comunità sociale con un amministratore che gestisce i rapporti tra autoconsumatori ed i soggetti terzi e controlla l’impianto.

Dopo le prime sperimentazioni fatte, ed integrando le novità del decreto di dicembre 2021, le Comunità Energetiche dovrebbero cominciare a prendere piede anche se, al momento, sono battute dai vantaggi legati al Superbonus 110%.

Ulteriore spinta potrebbe arrivare anche dal punto di vista economico in quanto il Governo vorrebbe istituire un Fondo a Garanzia dei soggetti che vorranno costituire una Comunità Energetica (Cer).

E’ una prima “vittoria”, soprattutto in termini di dignità, quella raggiunta dalle Associazioni che operano accanto a tutti coloro che hanno disabilità, nell’ottenere una maggiore detrazione per i lavori che rientrano nell’abbattimento delle barriere architettoniche, anche tramite la domotica, e che possono agevolare la vita di queste persone.

Per il 2022 la manovra ha in previsione infatti un’aliquota del 75% per la detrazione delle spese sempre che l’intervento non possa rientrare nel superbonus 110%.

Oltretutto, si tratta della prima agevolazione prevista specificatamente per questo tipo di intervento (nuovo articolo 119 ter del DL 34/2020 in attesa di approvazione) prima inglobato “semplicemente” nell’ambito di quello ordinario al 50%.

Il nuovo testo del Decreto prevede:

1- per le spese documentate sostenute nel corso del 2022 il riconoscimento di una detrazione dall’imposta sui redditi lorda (sino a concorrenza del suo ammontare, quindi il bonus non applicabile agli incapienti) pari al 75% delle spese sostenute da ripartire in 5 rate annuali e sarà possibile la cessione del credito;

2- gli interventi saranno finalizzati al superamento delle barriere architettoniche in edifici già esistenti;

3- le spese ammesse alla detrazione saranno di 50.000 euro per gli interventi negli edifici unifamiliari (villette e simili) e nei singoli appartamenti “funzionalmente indipendenti”, mentre per i lavori nei Condomini si andrà da 40.000 euro per unità immobiliare se il Condominio è composto da 2 a 8 unità immobiliari oppure a 30.000 euro per unità se ci sono più di 8 unità immobiliari;

4- la detrazione spetterà per gli interventi di automazione degli impianti di edifici e di singole unità immobiliari e, se l’impianto esistente verrà sostituito, per le spese di smaltimento e bonifica dei materiali.

Devono sempre essere rispettati però i requisiti del DM 236/89.

Augurandoci che non ci siano delle modifiche peggiorative dell’ultimo minuto, almeno su questa detrazione, le decisioni prese rappresentano una vera e propria svolta innovativa.

Con il DL n. 157/2021 (Decreto Anti-Frode) sono stati previsti ulteriori meccanismi di controllo a carico del beneficiario delle detrazioni, inizialmente previsti solo per il Superbonus in caso di detrazione diretta senza l’utilizzo della precompilata.

L’art. 121 del DL n. 34/2020 (Decreto Rilancio) ha stabilito che le opzioni dello sconto in fattura e della cessione del credito sono valide non solo per gli interventi che accedono al Superbonus ma anche per gli altri bonus edilizi (bonus facciate, bonus casa, ecc.).

Però dal 12 novembre 2021, chi volesse optare per questi interventi e soluzioni dovrà produrre:

·il visto di conformità dei dati relativi alla documentazione, che attesta la sussistenza dei presupposti che danno diritto alla detrazione d’imposta;

·l’asseverazione di congruità delle spese sostenute, che attesta la spesa in riferimento a dei prezzari stabiliti dalla norma.

L’Agenzia delle Entrate, ha chiarito qualche giorno fa a chi spetta il compito di comunicare la scelta per la cessione diretta del credito, rispondendo alla domanda:

“Dopo le novità introdotte dal decreto legge n. 157/2021, tra cui l’estensione dell’obbligo di richiedere il visto di conformità, chi dovrà comunicare la cessione del credito per gli interventi di ristrutturazione edilizia?”

Come previsto dal provvedimento adottato il 12 novembre scorso, la comunicazione andrà fatta:

· per gli interventi effettuati sulle singole unità immobiliari, solo dal soggetto che rilascia il visto di conformità, mediante il servizio web disponibile nell’area riservata del sito dell’Agenzia delle Entrate oppure mediante i canali telematici dell’Agenzia;

· per gli interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici, dal soggetto che rilascia il visto di conformità o dall’Amministratore del condominio, direttamente, oppure avvalendosi di un intermediario.

Per la cessione del credito relativamente a rate residue non fruite, invece, l’invio deve essere effettuato esclusivamente dal soggetto che rilascia il visto di conformità (tanto per gli interventi eseguiti sulle unità immobiliari quanto per quelli effettuati sulle parti comuni di un edificio).

La scadenza per l’invio delle comunicazioni è il 16 marzo dell’anno successivo a quello di sostenimento delle spese per cui viene esercitata l’opzione.