Uno degli interventi più frequenti richiesti e valutati per il Superbonus nei Condomini è sicuramente la posa del cappotto termico. Occorre però prestare attenzione su quali parti si andrà ad intervenire.

È chiaro che un intervento fatto bene, potrebbe necessitare di operazioni che incidono su parti private:  in questo caso non basterà un terzo del valore dell’edificio ma occorre che il via libera sia dato da tutti i condomini interessati. A questo chiarimento si è giunti dopo un ricorso in Tribunale.

Ripercorriamo un momento la vicenda dato che il tema del Superbonus 110% rappresenta un importante incentivo alla riqualificazione e ristrutturazione proprio dei Condomini in Italia.

Considerato che la detrazione è stata “pensata” per gli edifici nella loro “interezza”, l’art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio ha previsto delle particolari modalità per l’approvazione di questi interventi in assemblea condominiale.

Allora, ai sensi degli articoli 1121 e 1136 del codice civile, questi interventi sono considerati come innovazioni e in quanto tali necessiterebbero di deliberazioni dell’assemblea di condominio approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

L’art. 119, comma 9-bis del Decreto Rilancio ha previsto però che per l’approvazione degli interventi di Superbonus 110% (ecobonus e sismabonus) le deliberazioni dell’assemblea di Condominio sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Criteri che sono validi per l’approvazione di interventi però sulle “parti comuni”.

Ma cosa accade se, per l’intervento di efficientamento, si finisce per incidere anche sulle parti private? Se per la realizzazione del cappotto termico i lavori arrivano all’interno dell’unità abitativa di proprietà esclusiva di un condomino?

Il Tribunale di Busto Arsizio con la sentenza del 7 aprile 2021, n. 514 ha dato un chiarimento sul tema.

Nel caso dibattuto, l’assemblea condominiale, in assenza del ricorrente, aveva approvato la realizzazione di interventi di isolamento termico a cappotto che però avrebbero coinvolto una porzione del balcone di proprietà esclusiva per uno spessore di cm 12 lungo l’intera parete prospicente il balcone, comportando di fatto la perdita di parte della superficie utilizzabile del balcone.

E’ stato rilevato che il capitolato oggetto della delibera prevedeva infatti la posa di un cappotto di cm 12 di spessore, in assenza però del consenso di tutti i condomini interessati dalla conseguente riduzione degli spazi utilizzabili dei balconi di proprietà individuale.

Ora, se è vero che il mancato isolamento di queste parti avrebbe compromesso l’efficacia dell’isolamento, lasciando parti comuni dell’edificio esposte a inevitabili ponti termici, spetta però ad ogni singolo condomino soppesare il vantaggio legato al risparmio energetico ed al confort abitativo rispetto alla perdita di superficie subita dalla sua proprietà individuale.

La delibera, che era stata adottata con i criteri generali ed in assenza del condomino coinvolto, va così ritenuta nulla per violazione del diritto del condomino all’integrità della superficie della sua proprietà esclusiva e l’opera deve ritenersi illegittimamente deliberata se solo a maggioranza dei condomini, senza però quelli il cui diritto è stato leso.